12월 전국 부동산 시장 ‘숨고르기’…시장의 관망이 말하는 것

12월 전국 부동산 시장은 거래와 가격 모두 일시적인 정체 국면에 진입했다. 최근 한국부동산원이 발표한 12월 주택가격 동향에 따르면 수도권 및 지방 모두 전월 대비 큰 변동 없이, 거래량도 예년 평균 대비 현저히 낮은 수준을 기록했다. ‘숨고르기’에 접어든 지금의 부동산 시장을 해석하는 메시지는 단순 증감 이상의 복합적 신호로 분석된다.

시장 참여자들은 금리 고점 지속, 정책 변동성, 그리고 경기 불확실성이라는 삼중고에 직면하고 있다. 시중금리는 5%대에서 좀처럼 내려오지 않고 있으며, 미국 연준의 스탠스도 완화 기조 변경이 없는 상황에서 국내 금융시장 역시 불안정하다. 이러한 대외환경 변화는 주택담보대출 부담을 가중시켜 매매 및 전세 수요 모두 위축시키고 있다. 여야는 최근 부동산 시장 활성화와 서민 주거 지원 정책을 두고 단계적 접근과 ‘핀셋 대책’의 필요성을 경쟁적으로 내세우고 있으나, 정책의 실효성에 대해 현장과 전문가는 뚜렷한 공감대를 이루지 못하고 있다.

정부 측은 시장 불안화(급락, 급등)의 방지와 실수요자 중심 지원을 기본축으로 부동산 정책을 전개하고 있으나, 급한 규제완화 대신 신중한 국면 전환을 택했다. 9억원 이상 고가주택 대출 규제와 종부세 논란 등도 여전히 봉합 중이다. 여당은 ‘시장 정상화’, ‘경기 연착륙’에 무게를 뒀고, 야당은 거래세·취득세 인하 등 직접적 세제지원이 필요하다는 입장을 반복하고 있다. 정치권의 논쟁 속에 시장은 정책의 변곡점 도달 전까지 극도로 신중한 ‘관망’ 태도를 유지할 것으로 보인다. 실제 서울을 포함한 주요 도시의 아파트 실거래가와 매물 소진 속도를 살펴봐도 이 같은 분위기가 확인된다.

온라인상에는 “앞으론 어떻게 될지 모르겠다”는 불확실성 피로가 누적되고 있으며, 부동산 중개 현장에도 매수-매도자 모두 관망세가 고착된 모습이다. 전체적인 거래 절벽에서 단기 조정장으로 전환될 가능성도 지난달보다 높아졌다. 한편, 한국은행은 공급부족 해소와 시장안정 차원에서 2026년까지의 중기 부동산 전망을 근거로 정책 유연성 신호를 내고 있지만, 금리·통화정책이 구조적으로 전환되기 전에는 크게 달라질 것이 없는 구조적 관망세가 유지될 전망이다.

글로벌 요인, 즉 중국·미국 경기 둔화 또는 예상외의 단기 금융불안 등이 추가적으로 시장의 방향성을 바꿀 변수로 거론되고 있다. 2025년 초부터 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 우려에 따른 건설사 부도 위험, 지역 건설경기 위축이 현실화됐을 경우 소규모 투자자 또는 다주택자의 매도세가 제한적 범위 내에서 불거질 수 있다는 지적도 있다.

시장의 정체가 단순한 숨고르기에 그칠지, 구조적 조정의 신호인지에 대해선 여러 견해가 오간다. 일부 전문가는 대출금리 하락이 확인될 경우 봄 이사철 전후 다시 한 번 거래 증가가 가능하다고 전망한다. 반면, 끝 모를 관망과 대기 수요가 장기화될 경우 세입자와 실수요자만 더 큰 불확실성에 내몰릴 수 있다는 경계의 목소리도 적지 않다. 결론적으로, 관망세는 하나의 결과이자 과정이다. 이 국면에서 정책 선택의 타이밍과 효과가 시장의 분기점을 좌우하게 된다.

결국 정치권과 정책당국 모두, 당장의 거래 확대와 가격 안정만을 목표로 하기보단, 중단기적 시장 체질 개선과 신뢰 회복에 더욱 치중해야 할 시점에 놓여 있다.

— 최은정 ([email protected])