[직설] 불안 감도는 수도권 전월세 시장…부동산 시장 향방은?

현재 수도권 전월세 시장에 팽팽한 불안감이 흐르고 있다. 연말 기준으로 주거비 부담은 이미 코로나19 팬데믹 이후 추가 인상 국면에 접어든 상태다. 월평균 전세가격이 2개월 연속 상승세를 기록했고, 특히 서울 강남3구를 비롯한 주요 도심권의 월세 가격은 역대 최고치를 또다시 경신했다. 당국의 연이은 금리 인상 여파와 주택 매입 대기 수요 확장, 그리고 공급 위축 등 복합적인 구조적 문제가 겹치며, 시장의 안정적인 회복세가 요원한 상황으로 보인다.

시장 참가자들의 동향 분석에 따르면, 대출규제 완화에 대한 기대감과는 별개로, 실수요자의 이동성과 정책 발표에 따른 단기적 심리가 가격에 직결되고 있다. 전월세 계약 갱신권 사용이 다 소진되면서, 급격한 이주 수요가 형성되고 있다는 특수성도 관찰된다. 2021~2022년 기간 실제로 계약갱신청구권 소진 임차가구가 최근 동시다발적으로 시장에 복귀했고, 이를 흡수할 만한 신규 공급이 충분히 뒷받침되지 않으면서, 수도권 전체 전월세 지수가 빠르게 우상향하고 있다. 전세 가격은 3.1%, 월세는 4.6% 상승했다는 한국부동산원의 최신 통계자료도 이를 방증한다.

이와 같은 가격 변동의 주요 배경으로는 대출금리의 지속적 고공 행진과 금융당국의 가계부채 관리 이슈가 우선 거론된다. 서울 및 1기 신도시 내 신규 분양시장도 예외가 아니다. 분양가상한제 일부 완화 기조가 시장 불안을 다소 완충하는 효과를 보였으나, 건설 자재비 상승, 원자잿값 급등, 사업성 저하 등 주택건설 원가 부담이 가격 전가로 귀결되는 구조적 고리를 완전히 끊지 못하고 있다. 전세 시장을 중심으로 “월세화” 현상, 즉 고금리에 전세대출을 감당하지 못하는 임차인들이 월세로 전환하고, 임대인 또한 보증금 대신 월세 중심 계약을 선호하는 흐름이 뚜렷하다.

중기적으로는 전월세 시장 전체에 영향을 미치는 추가 변수들이 상존한다. 첫째, 수도권 신규주택 공급속도 저하가 연초 대비 더 현실적으로 체감되고 있다. 인허가 지연, 분양 연기, 사업장 부진, 정비사업 갈등 등 수급 충격이 누적되고 있다. 둘째, 내년 본격적인 총선 정국에 진입하면서 부동산 세제변경, 금융 정책 변화 등 정치발 이슈의 급격한 정책 변동성이 예상된다. 정부의 청년·신혼부부 주거 지원책, 전월세 상한제·임대차 3법 개편 등은 시장심리를 가속하거나 반전시킬 핵심 요인으로 꼽힌다. 셋째, 글로벌 요인도 무시할 수 없다. 미국 연준의 향후 금리정책, 중국경제의 경기둔화, 일본발 엔저 현상 등 외부환경이 국내 금융시장, 나아가 부동산시장에 파급 효과를 일으키고 있다.

이러한 환경에서 단기적 투자·투기 수요가 늘어나기보다는, 실수요 중심의 옥석 가리기 현상이 더 강화되고 있다. 현장의 중개업자들은 계약 갱신을 포기하는 임차인들의 급박한 ‘이주 러시’와 공급 부족의 조합이, 유례없이 불안정한 시장 체감온도의 주원인이라고 분석한다. 실제로 임대인과 임차인 간 가격 협상력이 월세 시장 쏠림을 심화시키는 ‘레버리지 약화’ 상황이 반복적으로 포착되고 있다. 최근 주요 정당의 부동산 공약 프레임 발표 시 금리정책·세제 완화책의 후순위로, ‘주거복지 및 공급확대’가 부상하는 점 등도 시장의 정책 리스크를 반영한다.

관련 업계에선 내년 수도권 아파트 입주물량이 20% 이상 줄어들 것으로 내다보며, 임차인의 대체주거 선택지 고갈이 주요 리스크로 꼽힌다. 전세 매물 부족, 월세 전환 수요 증가, 임대차 2~4년 단위 갱신계약 만기 집중 등의 변수는 당분간 불확실성의 확대요인으로 적용될 전망이다. 이번 겨울철 방학 및 이사철, 상반기 이사 수요 격증에 따라 가격의 단기 급등락 변동성 포착도 불가피하다. 부동산원, KB국민은행 등 다수의 시장 데이터 역시 수도권 전월세 가격 상승세가 최소 내년 1분기까지는 이어질 것이라 예측한다.

중국·일본을 포함한 동아시아 주요 국가들의 거시환경도 간접적으로 수도권 주택시장에 영향을 미친다. 중국의 부동산구조조정과 디플레이션 여진, 일본 엔화 약세로 인한 국내 투자 자산 선호 현상 변화 등은 글로벌 자금흐름과 투자심리, 외국인직접투자 영향을 통해 자산시장에 파동을 일으킬 수 있다. 최근 해외자본 일부가 국내 주택시장 진입채널을 모색하는 움직임도 관측되고 있다.

소비자 측면에선 주택구입 여력이 악화된 2030세대, 급변하는 금리와 공급환경에 노출된 신혼부부·젊은 임차인의 주거 불안이 사회 주요 의제로 재부상하고 있다. 정책적 관점에서 수요자 보호와 공급 확대, 임대차시장 안정화라는 세 마리 토끼를 잡아야 하지만, 단기적 가격 급등과 시장 심리 악화는 정치적 해법만으론 제어가 어려운 양상이다. 따라서 당분간 수도권 전월세 시장의 불안정성과 등락폭 확대는 불가피하며, 정치·금융·글로벌 변수의 동시 관찰이 절실하다.

— 천유빈 ([email protected])