서울 집값, 하락 대신 ‘멈춤’…공급 딜레마와 시장 정체의 본질

2025년 말, 서울 부동산 시장은 하락도 반등도 아닌 ‘정지’ 상태로 접어들었다. 거래 절벽과 가격 변동성 감소가 눈에 띄지만, 그 이면에는 공급 변수라는 핵심 원인이 자리 잡고 있음이 드러난다. 주요 부동산 통계 자료에 따르면 서울의 아파트 가격은 전년도와 대비해 변동률이 둔화됐으며, 심지어 전월 대비 0%대 등락을 오가는 양상이다. 2023~2025년 사이 글로벌 금리 인상과 내수 경기 둔화, 청약시장 변화 등이 직접적 영향으로 작용했으나, 근본적 배경은 단순한 경제 이슈를 넘어 특정 시기 집중된 공급 구조, 정책 불확실성, 수요층의 심리 변화와 같은 ‘구조적 정체’라는 점이 이번 기사와 다양한 자료에서 일관되게 포착된다.

세부적으로 서울 집값의 관성적인 정체현상은 2025년 들어 더욱 뚜렷해졌다. 수도권 일부 지역의 국지적 조정 움직임과 달리, 서울 주요 거점은 공급 공백 속에서 신규 분양 단지의 희소성이 부각되고, 대기 수요층의 관망세 강화로 가격 지지대를 형성했다. 반면 거래량은 극도로 위축된 ‘거래절벽’ 상태에 가깝다. 정부의 대출규제 일부 완화와 특례보금자리론의 공급에도 불구, 낮은 매수 심리와 불완전한 공급 시그널이 현장에 전달된 것이 실질적 정체의 동인으로 분석된다.

다양한 통계와 전문가 분석을 종합하면, 2021~2022년 급격한 금리 인상 이후 대기 수요가 가격의 추가 하락을 기대하며 매수시점을 늦추는 흐름이 고착됐다. 공급 측면에서는 2023년 이후 발표된 대규모 정비사업·신규 택지개발계획이 당장 시장에 유입되는 물량이 아니기에, 단기적 공급 불확실성만 키우는 역할에 그쳤다. 실제로 최근 5년간 서울의 신규 아파트 착공·입주 실적은 장기 평균치에 미치지 못하며, 재개발·재건축 추진의 정책 리스크까지 더해진 탓에, 향후 2~3년 내 체감할 만한 공급 반등은 사실상 기대하기 어렵다는 진단이 반복적으로 제기된다.

결정적인 변수는 바로 ‘공급공백’의 길어짐이다. 이는 시장 전체가 가격 ‘바닥’에 매우 민감하게 반응하는 조건을 조성했다. 시장에서는 2030세대의 주택 구입 수요가 유의미하게 잠복해 있음에도, 대출문턱·고금리·높아진 실거주 자격 요건 등이 복합적으로 얽히며, 실수요-투자수요 모두 ‘지켜보자’는 신호만이 지속됐다. 결과적으로 서울 집값은 고점에서 조정 후, 더 떨어지지도 않지만, 바로 반등하지도 않는 ‘동결 구간’에 들어섰다. 이러한 움직임은 단순한 거시경제 상황, 글로벌 불확실성, 정책 변수 이상의 결과로 해석된다.

이런 구조적 정체는 경기순환론만으론 설명하기 어렵다. 지금과 같은 ‘멈춤’ 양상은 △정책 불확실성과 공급과잉 공포 △공급 부족과 희소가치 기대감 △경기불안과 고금리 지속 등의 교차지점에서 나타난 현상이다. 외부적 변수(미국 금리정책, 중국 부동산 시장 침체 영향) 및 복합적 산업구조 변화(IT·AI 기업의 수도권 집중, 도심 핵심 업무지구 재편)도 실질적 수요 재분포와 심리적 기대치에 영향을 준다. 이러한 변수는 국내외 주택시장 모두에서 반복적으로 확인되는 요인이지만, 서울의 경우 초장기적 공급 불확실성—즉, 언제, 얼마만큼의 신규 주택이 시장에 들어올 수 있는지에 대한 불확실함—이 가장 치명적이다.

최근 정부가 발표한 광역교통·신도시 개발·재건축 규제 완화책 역시, 단기적으로 시장 전반에 긍정적 시그널을 주지 못하고 있다. 심층적으로 들여다보면 정책 자체의 신뢰도가 약화했고, 각 구별·동별 지역적 특성을 반영한 집행 여력 부족, 행정·사법 리스크, 조합원 간 이해관계 충돌 등이 소비자 심리를 더욱 관망 쪽으로 몰고 있다. 반면 일부 자본 여력 강한 수요층은 오히려 이번 ‘동결 구간’을 매수 타이밍으로 고려하지만, 그 규모는 전체 시장을 움직일 만큼 크지 않다.

서울 집값의 향방은 결국 단기적으로는 ‘공급 가뭄’이 변수로, 중장기적으로는 미시적 지역 분화, 정책 신뢰 회복, 대내외 경기 회복 정도와 맞물려 움직일 가능성이 높다. 현재와 같은 가격 ‘멈춤’ 국면이 언제까지 이어질지는, 향후 대형 정비사업의 실제 착공·분양 가시화, 금리정책 변동, 지방-수도권 시장의 대체재 효과, 실수요 심리의 이동 속도에 달려 있다.

동아시아 주요 도시(도쿄, 베이징, 상하이 등)와의 비교에서, ‘공급 정책의 리스크 전가 구조’ ‘정비사업 지연’과 ‘투자심리 실종’이라는 공통점이 반복적으로 출현한다는 점도 주목할 대목이다. 결국 규제-공급-수요의 삼각축 중 어느 하나라도 확실한 돌파구가 나오지 않는 한, 서울 집값은 ‘관망의 늪’에 더욱 깊게 잠길 가능성이 높다. 시장 참여자들은 단기 신호에 휘둘리기보다는 구조적 리스크와 중장기 변화 흐름에 대한 차가운 분석이 요구되는 시점이다.

— 천유빈 ([email protected])