급격한 냉각기 맞은 제주 부동산, ‘전·월세 전환’ 이면에 드리운 불안

제주 지역 부동산 시장의 침체가 본격화되고 있다. 최근 주요 매매시장에서 거래가 실종되다시피 하면서, 주택 소유주들이 급기야 전·월세로 방향을 전환하는 현상이 뚜렷해졌다. 업계에 따르면 기존 ‘갭 투자’ 바람이 사그라진 가운데, 매물이 쌓이고 있지만 살 사람은 좀처럼 나타나지 않는 상황이 이어지고 있다. 현지 공인중개사들은 “매매문의는 끊기고, 전세든 월세든 세입자라도 구해야 한다”는 고충을 호소하고 있다.

이 같은 흐름은 올 들어 더욱 강해졌다. 지난해 하반기부터 전국 부동산 침체 조짐이 있었으나, 제주도는 지금 실질적으로 ‘가격 하락→거래실종→전·월세 전환’으로 뚜렷한 악순환을 맞는 양상이다. 제주도청 주택정책과 관계자는 “최근 4년간 급격하게 뛰어오른 집값에 따른 피로감, 대출금리 인상, 인구순유출 등 다양한 요인이 복합 작용하면서 시장이 비정상적으로 냉각되고 있다”고 설명했다. 실제로 KB국민은행 통계에 따르면, 2025년 연중 제주지역 아파트 매매가격은 직전대비 -6.9% 하락해 전국 하락폭 상위권에 올랐다.

더불어, 전국적인 금리 인상과 주택담보대출 규제, 부동산세제 강화가 매수심리를 크게 위축시켰다. 최근 수도권과 지방을 막론하고 거래절벽이 이어지고 있으나, 제주 특유의 ‘관광 특수’ 영향으로 버티던 지역 부동산조차 이 매서운 침체에서 자유롭지 못하다는 점이 더욱 뚜렷하다. 본지 취재 결과 실제 일부 다주택자들이 ‘손해 감수라도 하고 처분’을 시도하지만, 거래 성사 사례는 드물다. 심지어 최근에는 급매물을 내놓고도 연락이 없는 사례가 속속 확인되고 있다.

전·월세 시장도 안정적인 모습과는 거리가 멀다. 매매수요 실종이 곧바로 임대시장으로 전환되면서 기존 임차인 보호 문제, 전세 사기 불안 역시 도사리고 있다. 정부는 시장 안정을 위한 일련의 대책(보증금 보호, 금융지원 확대)을 강조하나, 실질적으로 현장에서 작동하는 데 한계를 드러내고 있다는 평가다. 한 정부 고위관계자는 “제도적 보완조치가 마련되고 있으나, 지역 맞춤형 접근이나 단기적인 내수진작만으로 본질적 문제를 해결하기 어렵다”고 말했다.

전문가들은 대내외 경제여건 악화가 주요인임을 지적한다. 한국은행의 추가 금리 인상 전망이 상존하고, 제주 지역 인구 순유출이 심화되는 등 주거수요 기반 자체가 약화된 상황이라는 분석이다. 제주 부동산협회 한 관계자는 “단순히 매매가격이 소폭 하락한 차원을 넘어, 해당 지역 부동산의 수급 구조에 변곡점이 나타나는 것”이라고 진단했다. 최근 역전세난(전세 시세가 매매가를 추월) 우려까지 겹치며, 실수요 및 투자수요 모두 관망세를 이어가는 모양새다.

다만, 지역 경기 침체와 맞물려 상업용 부동산이나 중대형 주택에서도 유사한 ‘매매포기-임대 전환’ 행렬이 번지고 있다. 한 중개업자는 “작년까지만 해도 ‘제주라면 팔린다’는 심리가 있었지만 편견이 사라졌다”며 “외지 투자자마저 뒷걸음질 치고 있어 희망을 찾기 어렵다”고 했다.

정책당국의 고민은 깊어간다. 정부는 한때 각종 개발사업과 규제완화로 지역 부동산을 자극하는 정책을 펼쳤지만, 올해 상반기 이후 지방분양시장 냉각과 재정건전성 고려로 급격한 추가 부양책에 나서기 어렵다는 기류다. 국토교통부 관계자는 “무작정 재정 투입이나 규제 완화만으로 시장을 정상화하긴 어렵다”고 신중한 태도를 보였다. 시장에서는 거래 절벽이 장기화될 경우 자산 가격 급락·가계부채 리스크 등 2차 후폭풍도 배제하기 어렵다는 우려가 많다.

장기적으로는 제주 부동산 시장의 체질 자체가 변화하는 조짐도 관찰된다. 일부에서는 외지인 비중 감소, 단기 수익형 부동산 투자 열기 진정, 주거 위주 실수요만이 제한적으로 남는 현상이 두드러진다. 최근 금융감독당국 역시 “임대차시장 불안 완화 및 취약계층 주거안정”에 주력하겠다고 밝혔으나, 수급 구조의 변동성이 커 현장 체감은 여전히 미미하다.

분명한 점은, 단기간 추격매수 혹은 정부의 단기 부양책보다는 시장의 구조적 안정을 우선순위로 삼는 정책 기조가 필요하다는 데 있다. 거래감소·가격하락의 악순환 속, 제주도 부동산은 본질적인 ‘수급균형’ 회복 없이는 회생이 어려울 수 있음을 의미한다. 현장 중개업소, 정책담당자, 학계 모두가 “과거에 비해 행정의 직접 개입 여지가 줄어든 만큼, 중장기적 수요기반 강화와 합리적 정책조정”의 절실함을 강조하고 있다.

이와 같은 지역별 민감한 시장 흐름 변화는 향후 전국적인 주거시장 재편에도 중요한 메시지를 줄 수 있다. 외적 금리환경, 인구구조, 정책 조합 등 보다 총체적인 시각과 내실있는 대책이 요구되는 시점이다.

— 박지호 ([email protected])