이재명 대통령의 ‘비거주 주택’ 과세 강화 언급과 정책 데이터 비교

2026년 2월 16일, 이재명 대통령은 공식 석상에서 ‘살지도 않을 집을 사들이는 행위’로 인해 현재 사회에 나타나는 다수의 문제점을 지적하며 정부의 부담 전가 대책과 세제 강화 필요성을 언급했다. 발언의 핵심은 다주택, 비거주 목적의 주택 소유가 자산 불평등과 부동산 가격 불안정, 주거 안정 저해의 주요 요인이라는 점이다. 대통령은 실거주 목적이 아닌 부동산 구매에 대해 추가적 경제적 부담을 지우는 정책 방향성을 재확인했다.

국토교통부 기준 2025년 말 기준 국내 주택 총 보유자 중 2주택 이상 소유자는 301만 명, 전체 보유자의 15.9%를 차지한다. 2022~2025년간 다주택자의 주택 보유 비중은 연평균 15~16%로 유지되고 있으나, 주택 가격이 급등한 2020~2023년 사이에는 증가세가 뚜렷했다. 특히 서울·경기권 내 다주택자 비율은 19.6%로 전국 대비 3.7%p 높다(국토연구원, 2025).

실제 전수 통계에 따르면, 미실거주(비거주) 목적의 주택 거래는 2023년 월평균 2.3만 건에서 2025년 1~12월 평균 2.9만 건으로 26% 증가했다(한국부동산원, 2026 1월). 이 가운데 임대사업자 등록이 아닌 일반 개인 매입 비율이 66%로 2020년 대비 14%p 증가했다. 주거용 주택을 실입주로 활용하지 않는 다주택자의 비중이 늘고 있음이 구체적으로 확인된다.

임대주택 전체 중 임대사업자에 등록하지 않은 매물(비사업자)이 2025년 기준 215만 호로 전체 임대시장(564만 호) 중 38.1%를 차지한다(국토부·HUG). 이 비율은 2021년 31.4% 대비 6.7%p 상승했으며, 수도권 비사업자 임대 매물은 2025년 108만 호로 전국 중 50.2%에 이른다. 실사용 필요보다 자산 증식, 시세 차익 기대 심리로 인한 매입이 집중되고 있음을 의미한다.

이 같은 현상은 자산 격차 확대로 곧장 연결된다. 통계청 2025년 가계금융복지조사에 따르면, 상위 20% 계층의 주택 자산 보유액은 하위 20% 대비 15.4배다. 2020~2025년 간 격차는 3.8배 확대됐고, 특히 다주택자의 보유 총자산 중 부동산이 차지하는 비율(79.1%)이 단독주택 보유자(53.2%)보다 25.9%p 높았다.

주택 투자 목적 매수는 실수요층의 주거 접근성을 약화시킨다. KB부동산 2025년 12월 월간 보고서는 2030 세대의 자가 점유율 29.4%로 사상 최저이며, 무주택 가구 중 소득하위 40%의 내집 마련 소요 기간은 13.6년으로 집계된다. 자금 조달·대출 규제 등 정책 수단이 강화된 시점에도 실거주 목적자의 내집 마련 전망은 오히려 악화되고 있다.

정부는 2018~2024년까지 총 9회에 걸친 다주택자 취득세·양도세율 인상, 임대사업자 세제 특례 축소, 금융규제 도입 등 대책을 반복해 시행했으나 실질적 비거주 거래 억제는 한계가 존재했다. 2024년 하반기 이후 완화 기조와 함께 일시적 다주택자 양도세 감면 특별조치, 종부세 부과 기준 조정이 이어졌으나, 부동산 투기 억제 효과는 뚜렷하게 확인되지 않고 있다.

임대주택의 정책적 공백도 주요 원인 중 하나다. 비거주 다주택자의 임대주택이 등록에서 제외됨에 따라 정부의 임대차 시장 통제가 약화되고, 임차인 보호의 사각지대가 확대되고 있다. 실제 2025년 기준 전체 전월세 하락 위험지역 중 다주택자 매물이 54% 이상을 차지한다는 한국감정원 자료도 있다. 임대차보호 강화 및 정책적 관리 필요성이 꾸준히 제기되는 상황이다.

다른 국가 사례와 비교할 때, OECD 평균 주택보유 다주택자 세부담은 GDP 대비 1.1%(2023년 기준)이나, 한국은 0.6% 수준에 불과하다. 영국, 프랑스, 캐나다 등에서 비거주 목적 부동산 취득세 인상이 자산 편중 및 주거 불안정 완화에 일정 효과를 거두었다는 연구도 있다.

다주택자의 미실거주 주택 취득에 ‘부담’전가 수준은 여전히 사회적 논쟁 대상이다. 다만 명확한 통계는 실거주 중심의 시장 구조가 자산 양극화 완화와 임대안정에 기여한다는 점을 가리키고 있다. 다주택자 비중, 미등록 임대 매물, 실수요 내집마련 여건 등 주요 지표상 개선 없는 현재 상황에서는 추가적 과세나 규제 강화 정책이 사회적 필요로 판단된다. 실효적 세제 및 등록관리 체계 보완, 투명한 시장 데이터 공개, 임차인 보호 논의 등이 병행될 때만이, 대통령이 언급한 ‘사회적 부담’ 해소에 실질적 접근이 가능함을 다양한 수치를 통해 알 수 있다.— 정세라 ([email protected])