다주택자 버티기, 부동산 시장 안정의 신호인가 불확실성의 또다른 시작인가

최근 부동산 시장에서 다주택자들의 움직임이 주목받고 있다. 2026년 3월 기준, 다주택자들이 매도보다는 ‘버티기’ 전략을 선호하고 있다는 움직임이 전해졌다. 이 가운데 업계 전문가이자 부동산 칼럼니스트로 알려진 황현희 씨가, 최근 자신의 견해를 밝혔다. 그는 “다주택자들이 버티고 있는 현 상황이 시장불안을 키울 수 있다는 점을 뚜렷이 인식한다”며, “궁극적으로 시장이 안정을 되찾길 바란다”고 언급했다. 지난 2년여간 서울을 비롯한 수도권 주요 지역 집값은 조정기와 회복기를 반복하며 변동성이 커졌다. 정부가 종부세, 양도세 등 각종 세제 정책을 일시적으로 완화하거나 강화하는 등 규제 방향성을 유연하게 가져갔음에도, 부동산 실수요층과 투자층 모두 관망세가 두드러졌던 것이 사실이다. 실제 국토부, 부동산114 등 주요 기관 자료에 따르면 서울 아파트의 실거래가는 최근 3개월 기준 0.4% 내외의 약보합세를 지속했다. 특히 3주 연속 거래량이 1만건을 밑돌며, 2024년 고점 대비 솔직히 위축된 양상이다. 매물 증가 추이와 달리, 실제 거래가 늘지 않으면서 시장 유동성이 제한적임을 방증한다.

계속되는 금리 부담, 경기 둔화 속에서도 다주택자들은 전체 매물 중 절반 이상을 여전히 소유 중인 것으로 추정된다. 지난해 하반기 종합부동산세 완화와 취득세 유예 등 정부의 일련의 방침에도 불구하고, 실질 매도세는 약화됐다. 한국부동산원에 따르면 다주택 주요 보유지역(강남, 송파, 마포, 노원, 분당 등)에서 미체결 매물이 2024년 동기 대비 약 13% 상승했다. 그럼에도 불구하고 급매로 나온 매물은 소수에 그쳤고, 집값 하락 압력이 추가적으로 크지 않다는 평가가 나온다. 그 배경에는 다주택자들의 ‘하락기 버티기’ 심리가 뚜렷하게 자리한다. 각종 대출규제와 금리 압박에도 불구하고, 단기적 손실보다는 중장기적 보유를 선택하는 투자 방식이 여전히 주요 흐름이다. 실제 다주택자 인터뷰에서 “단기 손해를 감수하고 급매로 내놓기보단, 매수세가 돌아올 때까지 기다리겠다”는 입장이 다수였음이 보도됐다.

이 같은 현상은 부동산 시장의 구조적 요인과 맞닿아 있다. 국내 주택시장은 전체 자가 소유구조에서 다주택자 비중이 16.6%(2025년 통계청)로, OECD 주요국에 비해 높은 편이다. 주택의 수익성이 과거 15년간 상대적으로 안정적이었던 반면, 최근엔 금리 상승과 경기변동으로 인한 불확실성이 커진 상태다. 그럼에도 임대수익과 세제 개편, 자산 시장의 대체수단 희소성 등 요인들이 복합적으로 작용하며 다주택자들의 버티기 동기를 강화시키고 있다. 또한, 정부가 금리인상기 정책 운신 폭을 줄임에 따라 매도 유인이 크지 않다는 분석이 산업 전문가 사이에서 공통적으로 나온다. 다주택자의 보유목적 역시 단순한 시세차익보단, 임대수익 및 포트폴리오 자산보존 기조가 뚜렷하게 자리잡으면서, 2026년 현재 시장 내 차분한 분위기가 유지되고 있다.

현재의 다주택자 버티기는 시장 변동성을 낮추는 한편, 실수요자 중심의 거래 촉진에는 걸림돌로 작용할 수 있다. 최근 주택담보대출 금리가 4%대 초중반을 유지하는 상황에서 신규 매수자 진입이 여전히 부담스러운 국면이다. 이에 반해 기존 보유세 부담 역시 큰 폭으론 늘지 않았고, 양도소득세 다주택 중과 조치도 한시 유예된 터라, 실질 거래량 증가는 제한적인 모습이다. 이 같은 맥락에서 황현희 씨의 발언은 다주택자들의 심리 변곡점을 자극하기보다는, 장기 관점에서 시장 정상화와 거래 활성화의 필요성을 강조한 것으로 풀이된다.

산업계에서 특히 강조되는 사항은, 다주택자에 대한 일방적 비난이나 강제적 매도 유도로는 시장의 자연스러운 균형이 붕괴될 수 있다는 점이다. 실제 주택보급률이 114%인 상태라 단순 공급확대론도 한계가 있다. 빈집 증가, 지방 아파트 미분양 누적 등 ‘지역 양극화’가 겹치면서, 단일정책 처방의 함정에 대한 우려도 적지 않다. 이에 따라 시장 관계자들은 적정 수준의 세제 유인, 임대사업 활성화, 금융규제 합리화 등 다각도의 정책 조율과 예측 가능한 방향성 확보를 주문하고 있다.

부동산 시장 안정에 대한 기대와 우려가 교차하는 지금, 다주택자 선택이 거시적으로 어떤 구조적 변화를 이끌지에 업계의 관심이 집중되고 있다. 정책 당국은 공급자와 실수요자, 중장기와 단기 이해관계 조정을 위한 보다 정교한 시그널 관리가 필요하다는 지적이 힘을 얻고 있다. 당분간 다주택자들의 버티기 기조가 시장의 기반을 좌우할 것으로 전망되지만, 거래 절벽 장기화와 전월세 시장 불안 등 여타 부작용에 대한 체계적 대응 역시 필요하다는 목소리가 커지고 있다. 시장의 신뢰 회복과 안정적 거래 촉진을 위한 정책의 균형 잡힌 접근이 요구되는 시점이다.

— 조민수 ([email protected])