[경제칼럼] 상업용 시장 이중고

한국 상업용 부동산 시장이 뼈아픈 격랑에 휩싸였다. 최근 2년간 연이은 금리 인상과 글로벌 경기둔화가 맞물리면서, 빌딩 매매와 임대 시장 모두 ‘이중고’라는 미증유의 위기에 내몰리고 있다. 2024년 역대 최저 거래량, 올해 들어 1분기 공실률 15% 돌파, 투자 자금의 해외이탈. 하나씩 거론하기도 벅찰 정도로 구조적인 문제가 누적되고 있다. 언뜻 보기에 단순한 경기순환 주기처럼 보이지만, 내부를 파헤치면 금융·정책·투기·대기업의 자기배불리기까지 병렬적으로 얽혀 있는 총체적 실패의 단면이 도드라진다.

지난 2021~2022년 대체투자의 열풍에 휩싸여 부동산펀드, 리츠(REITs) 등 각종 자금이 상업용 시장에 대거 몰렸다. 저금리 환경에서 대형은행, 연기금, 보험까지 싹쓸이식 투자가 이어졌으나, 금리 인상이 촉발되자 투기적 버블이 급속히 꺼지며 우후죽순 쏟아진 오피스텔, 업무용 빌딩의 인수전은 순식간에 ‘폭탄 돌리기’로 전락했다. 특히, 2025년 기준 서울 강남·여의도 주요 업무지구에서는 수천억대 신축빌딩이 6개월 이상 임차인을 못 구해 공실로 남아 있다. 악성공실률, 투자 손실, 만기상환 압박이 동시에 몰아닥치자 매물은 쏟아지지만 매수는 실종되고 있다.

상업용 시장의 붕괴는 표면적인 수익률 하락만이 문제가 아니다. 실질적 소유구조를 들여다보면, 대기업 계열사가 지주회사와 자산관리 회사를 교차 소유하면서 내부거래를 통해 ‘시장가 왜곡’을 일삼았다. 2022년 금융당국의 대출완화, ‘규제완화’ 기조 하에 일부 대형 자산운용사가 친정권 인사, 금융위원회 인맥을 통해 무리하게 PF를 끌어내던 장면은 업계 안팎에서는 ‘공공연한 비밀’이었다. 이 과정에서 중소 투자자와 서민연금이 거품 가격에 노출되어, 위험이 현실화될 때 가장 타격을 받는 계층 역시 이들임이 드러났다.

금리 인상기, 투자 시장의 구조적 맹점은 신용에 대한 과도한 낙관, 정책 신호의 불투명함, 그리고 대출의 문턱을 낮춘 ‘관치금융’의 부작용이 겹친 탓이다. 상업용 부동산 펀드 중 적잖은 수가 이미 기준가 60~70%까지 떨어졌고, 일부 리츠는 상장 이후 2년 만에 원금의 반 토막이 났다. 문제는 금융권조차 자본 회수가 어려워지자, 공적자금 투입이나 제2 금융권으로의 리스크 전가 시도가 본격화되고 있다는 점이다. 해당 PF 대출의 37%가 지자체·공기업, 연기금에 돌아가 있어, 단순 민간 시장이 아닌 ‘국가재정 건전성까지 위험’이라는 데서 위기의 본질이 드러난다.

이쯤에서 정부의 처방전을 돌아볼 수밖에 없다. 최근 기획재정부와 금융위원회가 내놓은 정책은 단기 유동성 공급, 공공임대 사무실 확충, 일부 입찰공고 확대 수준에 머무르고 있다. 하지만 이는 위기의 뿌리에 접근하지 못하는 임시방편에 불과하다. 부실 PF에 공적 자금을 투입하면 실질적 문제주체는 또 다시 그림자 뒤에 숨고, 최종 부담은 납세자에게 전가된다. 더구나 정치권과 민관유착 구도에서 ‘눈감아준 대출’, ‘봐주기 규제’ 관행이 반복된다면 시장 스스로의 정화 메커니즘이 작동할 수 없다. 정부가 진정성을 보이려면 고위직·대기업 임원 출신 PF 운용자명 단위 실명공시, 내부거래 실태조사, 시장조작형 대출배분 감사 등 뿌리 깊은 권력-자본 카르텔부터 해부해야 한다.

국제 투자자금의 흐름도 상업용 시장에 직격탄을 던졌다. 글로벌스탠다드와는 거리가 먼, 만성적 투명성 부족으로 인해 외국계 자산운용사와 연기금은 한국 시장에 한층 더 멀어진 상태다. 실제, 2025년 해외 대형 운용사의 한국 상업용 부동산 투자비중이 4년 새 절반 이하로 줄었고, 이에 따라 국내 시장 내 유동성은 더욱 말라붙고 있다. 여기에 얽혀 있는 부동산 평가사, 국제회계법인, 대형 로펌의 고질적인 ‘신탁보고서 장사’ 관행도 마찬가지다. 이너서클 중심의 검증 없는 가격산정, 불투명한 내부평가체계가 시장 신뢰를 뿌리부터 훼손하고 있다.

결국 상업용 부동산 시장의 이중고는 단순한 금리·경기의 함수가 아니다. ‘권력-대기업-금융-관료’로 얽힌 복합 유착구조, 그리고 그로 인한 투명성 실종, 정책의 원칙부재, 리스크 전가의 무책임에서 비롯된 총체적 위기다. 심층적으로 드러난 구조적 약점이 개선되지 않는 이상, 또 다른 버블과 붕괴는 불가피하다. 이 대가를 결국 국민의 세금으로 감당하게 만들 것인가. 답은 이미 시장과 거리에서 나타나고 있다. – 강서준 ([email protected])