규제 흐름과 시장 불균형의 교차…부동산 전문가 6人 전망

2026년 부동산 시장은 새로운 규제와 완화 정책이 교차하는 한가운데 놓여 있다. 특히, 정부는 2023~2025년의 과열과 급등 경험 이후, 중간 단계의 규제 정책을 중심축으로 삼았다. 핵심은 수요 억제와 공급 확대로, 2026년 초 현재 제기되는 시장의 불균형과 분절적 회복에 대한 우려가 크다. ‘6인의 부동산 전문가’들은 한국 시장의 불확실성, 글로벌 통화정책 환경, 국내외 건설 자본 이동, 그리고 정책 신뢰도 저하라는 네 가지 키워드를 꼽았다.

2025년 하반기, 미국 연방준비제도가 기준금리 인상 기조를 종료하고, 하향 안정 국면에 접어들면서 한국은행 역시 동조할 수밖에 없었다. 이로 인해 수도권 아파트를 필두로 시장의 단기 반등이 발생했다. 하지만, 전문가들은 ‘인지적 착시효과’임을 강조한다. 다주택자 규제의 일시적 완화와 신규 분양 30만 호 발표 등 정부 정책은 단기 수요 유입을 촉진한 측면이 강하다. 실수요 중심의 반전이라는 점에서 투자 수요와 거주 수요가 일정 부분 분리됐으나, 변동성 확대라는 시장 위험이 증가했다는 분석이 지배적이다.

한편, 공급 측면의 불균형 또한 여전하다. 전국 기준 미분양 물량은 2025년 말 기준 11만 호에 이르렀고, 수도권과 지방의 격차 역시 확대되고 있다. 2026년 상반기까지 대출 규제 완화, 청년·신혼부부 우대상품 확대 등 정책적 마중물이 계획되어 있지만, 지방 중심의 수요 침체를 뒤집기에는 실효성이 제한적이라는 시각에 무게가 실린다. 전문가들은 “정책 신용도”라는 단어를 반복해서 언급하며, 과거 반복된 ‘핀셋 규제→완화→혼란’의 순환이 결국 시장 신뢰 기반을 약화시킨다고 지적한다.

세계 시장 차원에서도 불확실성은 심화된다. 중국의 부동산 금융위기 후유증, 미국 부동산 자산 가격의 완만한 조정, 유럽발 저성장 흐름이 동시다발적으로 영향을 끼치고 있다. 특히, 해외 자본의 단기 유입과 이탈이 국지적 가격 변동을 촉진하는 요인으로 꼽히며, 2026년에도 기관투자자의 관망 심리, 장기 프로젝트 추진 지연 등이 이어질 전망이다. 미국의 경우, 2026년 대선을 앞두고 인플레이션 관리와 기준금리 동향에 따라 세계 거래소 및 자산시장 전체의 유동성 흐름이 가변적일 수밖에 없다.

정책 비교에 있어서, 일본과 영국 사례는 주요 참조점이다. 두 나라는 한때 과도기적 규제로 심각한 시장 경직을 겪었으나, 거시경제 환경 변화에 따라 점진적으로 규제와 완화를 병행해왔다. 한국 역시 2026년 신규 총선을 계기 삼은 선별적 민간임대 활성화, 장기 공급 프로젝트 확대가 전망되지만, 주거 사다리의 붕괴가 가시화되는 현실에서 단기 정책의 효용성에 대한 근본적 의문은 해소되지 않는다. 여러 전문가가 “정책의 실질 효과는 돌이킬 수 없는 사회구조 변화에 달렸다”는 평가를 한 이유다.

IT/테크 분야와의 접점도 새롭게 주목받는다. 부동산 데이터 기반 시장 예측, 인공지능(AI) 활용 거래 솔루션 등 혁신 기술이 도입되고 있으나, 사각지대 해소나 가격 안정에 대한 즉각적 영향은 미미하다. 2026년 현재 시장은 구조적 공급 부족, 청년 세대 불만, 고령자 주거 불안정, 금융 부채 부담이라는 네 가지 축에 의해 압박받고 있다. 기술 혁신과 제도적 보완, 그리고 저소득층-중간층 주거권 불균형의 해소는 개별적 접근만으로 한계가 크다. 사회적 대타협, 그리고 국회-정부-민간 공동책임 체제가 요청되는 지점이다.

결국 올해 부동산 시장의 핵심 화두는 “규제와 완화의 균형”, “정책 신뢰 회복”, “차별적 시장 구조 해소” 세 가지로 정리된다. 세계 금융시장과 동조하는 대외 변수, 부동산 테크의 빠른 도입, 정책 신뢰도에 대한 공공의 이견이 맞물린 상황에서 시장의 예측력은 저하될 수밖에 없다. 실수요자 보호와 젊은 세대의 주거 여건 개선, 사회적 불평등 완화라는 공동 목표에 합의가 이뤄진다면, 혼돈의 시장에 새로운 질서를 만드는 첫걸음이 될 것이다.

— 이한나 ([email protected])