리모델링으로도 제어 못 한 한양 집값 ‘불패’ 신화, 그 역사적 뿌리와 오늘

한양, 곧 서울의 집값은 리모델링과 규제, 금리 변화 속에서도 또다시 강세를 보인다. 2026년 1월 현시점, 성수동·강남 등 주요 지역 아파트 리모델링 단지가 입주를 맞으며 매매가는 물론 전세, 월세 등 임대료까지 추가 상승세를 보이고 있다. 해당 보도는 최근 리모델링을 완료한 서울 시내 대표 아파트 단지의 실거래가가 이전보다 평균 15~25%씩 상승했다고 집계한다. 이러한 시세 흐름 뒤에는 서울이라는 공간의 ‘희소성’, 오랜 기간 누적된 주거 선호도, 그리고 전국적으로 이어진 수도권 집중화의 영향 등이 겹친다. 집값 이야기는 한날 한시의 문제가 아니다. 조선시대에도 성 안의 집은 값이 하늘 높던 시대상이 기사에서 소개된다. 오랜 역사를 반영하듯, 아무리 정책이 교체되고 건축물이 변해도 생활 근거지로서 한양(서울) 집값은 흔들린 적 없다는 것이다.

각종 리모델링 정책의 개요와 최근 도시계획 변동에 대한 짤막한 분석도 필요하다. 수도권 아파트의 리모델링은 노후화된 주거환경 개선이라는 명분 아래 정부와 각 단지 조합, 건설사의 협업으로 진행된다. 2023~2025년 전국적으로 대규모 리모델링 물량이 쏟아지면서 공급 증대를 기대했지만, 정작 주요 입지에서는 새단장을 끝낸 주택이 몸값만 높였다는 지적이 많다. 건설 자재비, 인건비 상승, 조합원 추가분담금 할증 등 복합적 변수도 시세에 전가됐다. 기사 내에서는 실제 인근 노후 아파트들과의 가격 격차, 리모델링 이후 지역 내 전반적 단지 시세 변화가 객관적 수치로 분석된다. 일각에선 수도권-지방 가격 양극화를 가속하는 ‘희소 프리미엄’이 서울 도심에 고착됐다고 평한다. 상대적으로 같은 기간 수도권 외곽과 지방은 미분양, 가격 정체, 역전세난 등 잿빛 그림자를 드리운다. 리모델링 시장의 호황 이면에 존재하는 이 같은 구조적 불균형은 잠재적인 사회적 불안 요인이다.

지속되는 서울 집값의 불패 신화는 언제까지 유효할까. 역사적으로, 한양 도심의 부동산 입지 논리는 유교적 ‘중심’ 개념과 밀접하다. 한양(그리고 지금의 서울)은 조선의 권력, 문화, 경제의 집적지였으며 주거 역시 신분·신분 간 계급 이동, 각종 특권이 작동하는 공간이었다. 현대는 상황이 한층 복잡하지만, 도심권 프리미엄 추구와 신축·리모델링 아파트로의 쏠림은 여전히 이어진다. 2020년대 이후 모빌리티 혁신, 인구고령화, 원격근무 확대 등이 부동산 수요의 지형을 다채롭게 변화시키고 있다는 주장도 있으나, 현실에서 서울 도심 ‘랜드마크’ 아파트 쏠림 현상은 전혀 꺾이지 않았다. 정부는 리모델링 촉진 정책, 대규모 공공임대 확대 등 이중의 메시지를 내세워 공급 지속을 목표로 하지만, 진입장벽은 설계 절차, 사업승인 지연, 자연환경 규제, 조합 내부 파열음 등으로 녹록지 않다.

그렇다면, 오랜 역사와 도시 구조, 사회 문화가 중첩된 현상 속에서 우리는 무엇을 읽어야 할까. 기사에 인용된 부동산 전문가들은 “서울의 일부 지역에서 리모델링 입주 단지가 자산시장 전체의 기대 심리를 들어올리고 있다”며, “이같은 집값 불패 신화는 강남, 한강변 등 초핵심 입지에 더욱 견고한 버팀목이 된다”고 진단한다. 다만, 전국 단위로 보면 비수도권 아파트는 여전히 역풍을 맞고, 서울 내에서도 양극화는 심화된다. 2026년 새해 시작과 함께, 서울이라는 한정된 공간에 거주를 희망하는 수요자와 자본은 각종 리모델링·재건축·정비사업을 통해 자신만의 주거 안전망을 새롭게 세운다. 역사적 맥락까지 소환하는 집값 ‘불패’와 거듭되는 ‘공급 부족’ 논란에, 누구도 완벽한 해답을 내놓지 못하고 있다. 정부가 ‘공급 활성화’를 외치지만, 정작 서울 거주에 대한 무한한 수요는 정책과 무관하게 스스로를 정당화한다. 실수요자는 여전히 높은 진입장벽에 허덕이고, 투자수요는 불안한 경기 속에 더더욱 ‘안전한 서울’에 몰린다. 전문가와 정책 담당자는 반복되는 현상 너머, 리모델링의 진짜 목적과 ‘삶의 질’ 변화에 질문을 던져야 할 때다. 아파트 외벽과 조경만 예뻐진다고, 서울 집값 불패 신화가 해체될 날이 올 수 있을지. 자산 격차와 양극화라는 큰 울타리 안에서, 우리가 리모델링 시장에서 봐야 할 것은 결국 ‘누가’, ‘어디서’, ‘얼마나 더 버틸 수 있나’에 대한 근본적인 질문이다. 2026년을 살아가는 서울, 여전히 집은 불패의 신화 속에 갇혔다.

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