리모델링에서 재건축으로 움직이는 서울 아파트 시장, 변화의 이유와 파장

서울의 주요 아파트 단지들이 당초 계획했던 리모델링에서 재건축으로 방향을 선회하는 움직임을 보이고 있다. 이러한 변화의 배경에는 현 정부의 잇따른 부동산 규제 완화, 특히 2025년 정비사업 전반에 대한 획기적 규제 완화책, 그리고 안전진단 기준 완화와 같은 실질적인 제도 변화가 자리한다. 주요 강남권 단지는 그간 결론짓지 못했던 리모델링과 재건축 사이에서, 기대 가치의 상승 및 장기적 자산 증식 가능성을 이유로 재건축을 택하고 있다는 점은 주목해야 한다.

서울 강남, 서초, 송파, 양천 등 주요 지역 내 30년 이상 된 아파트 단지들은 이미 상당한 노후화에도 불구하고, 리모델링으로는 기대 효과가 제한적이라는 현실적 목소리가 꾸준히 제기돼 왔다. 구조적으로 수직증축 등으로 추가 세대 공급이 한계에 부딪히고, 효율적 공간 활용이 어려운 점, 낡은 배관 및 공용설비 문제 해결에 한계가 있다는 지적이 이어졌던 것이다. 게다가 종전에는 리모델링이 규제 측면에서는 유리했으나, 최근 들어 재건축 규제 완화와 분양가 상한제 적용 범위 축소, 안전진단 문턱 완화 등이 속속 발표되면서 현장 분위기가 급변했다.

2010년대 중후반부터 서울의 아파트 단지들은 다양한 방식으로 주거 환경 개선을 꾀했지만, 오랜 기간 추진과정이 난항을 겪으면서 지지부진했던 곳 역시 적지 않다. 예컨대 목동, 잠실, 대치, 반포 등 대표 고가 단지들에서 단지 내 갈등과 조합원 사이 의견 대립이 길어졌고, 정책 방향 기대와 실익 계산에 따라 행보가 계속 바뀌었다. 하지만 최근 대형 건설사를 중심으로 수주전 경쟁이 본격화되면서, 리모델링 방향에서 대규모 재건축으로의 사업 전환 논의가 잇따르고 있다. 상징성이 큰 단지일수록 오랜 갈등 끝에 재건축을 택하는 사례가 늘어나는 중이다.

공동주택 재건축은 단순한 외관·내장 리뉴얼을 넘어 설계 구조 자체를 대폭 바뀌고, 새 아파트와 동일한 수준의 공간 구성이 가능하다. 여기에 용적률 상향, 층수 확대, 추가 세대 공급 등 확장성이 리모델링에 비해 월등하다. 이론적으로는 자산 가치 역시 본질적 상승이 가능하다는 기대가 뚜렷하다. 그러나 실제 추진 과정에선 분양가 산정, 조합원 분담금 증대, 인근 부동산 시장 파장 등 현실적 장애물도 여전하다. 일부 단지는 최근 집값 상승 기대에 조기 재건축 동의율을 높이는 한편, 마을 내 반대 측 여론도 만만치 않아 향후 의견 대립이 더욱 심화될 것으로 전망된다.

정부 정책 변화가 이런 움직임에 일시적 추동을 부여하긴 했으나, 궁극적으로는 각 단지 특성, 조합재정, 인근 기반시설 개선 효과, 교통망 확충 유무 등에 따라 사업성 판단이 다를 수밖에 없다. 전문가들은, 규제완화·세제지원책이 갑작스럽게 변할 경우 사업 추진의 불확실성이 다시 커질 가능성을 경고한다. 최근에는 서울 강동구·송파구 등지에서 리모델링 집행단계에서 갑자기 재건축 추진 움직임으로 돌아선 행보가 속출했다. 용산구와 여의도, 분당, 목동 등 다른 재건축 관심권 내 단지들 역시, 유사 시나리오를 따를 공산이 크다.

이런 가운데 수도권 일대도 재건축 지위가 부상하고 있다. 경기 지역과 신도시권 노후 아파트 단지들까지 리모델링보다 자산 가치와 공급 효과에 초점을 맞춘 재건축 논의에 가세하면서, 전체 정비사업 판도가 바뀔 분위기다. 다만 주택 시장의 불안정·거래량 위축, 인플레이션 등 거시경제 변수들이 언제든 사업성에 찬물을 끼얹을 수 있음을 간과해선 안 된다. 실제로 일부 전문가들은 갑작스러운 정책 변화나 경기 침체 시 재건축 사업이 중단될 위험성, 분양가 급등에 따른 매수 심리 위축 등을 우려하는 견해도 내놓는다.

주거 환경 개선이라는 본래적 목적에서 출발한 정비사업이 시간이 지나면서 실질적 자산 증식 수단으로 인식되는 건 피할 수 없는 현실이다. 따라서 단지별 선택권 보장과 함께 장기적 내구성과 주민 실익, 도시계획 방향성, 공공인프라 확충 등 다면적 판단이 요구된다. 정비사업 정책이 계속 바뀌는 상황에서, 서울 주요 아파트 단지의 재건축 선회 현상은 거시적 도시 재생 방향 및 향후 시장 흐름의 바로미터로 작용하게 될 것이다.

이번 재건축 대전환은 단순한 미관 개선이 아니라 도심 지형 자체를 새롭게 재구조화할 중대한 계기임을 한국 사회는 직시해야 한다. 주민, 기업, 정부 모두가 장기적 비전을 공유해야만 땅값 논란을 넘은 선진적 도시 미래를 설계할 수 있을 것이다.

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