정부 규제 속 건설주 강세…배경은 수급 구조 변화

정부의 연이은 부동산 시장 규제에도 불구하고 최근 국내 증시에서 건설 관련주가 상승세를 보이고 있다. 실수요 억제, 대출 규제, 세제 강화 등 시장에 부담을 주는 정책이 속속 도입되는 가운데 나타난 이례적 현상에 투자자와 업계 모두 주목한다. 지난 한 주간 코스피 건설 업종 지수는 전주 대비 4.8% 상승했고, 대형 건설주인 H사, S사, G사 등 주요 종목 역시 동반 강세를 이어갔다. 이같은 흐름은 통상적으로 부동산 냉각 국면에서 건설 관련주가 약세를 보였던 과거와 대조된다.

현재 시장 상황은 단순한 심리 변화 이상의 구조적 요인에서 비롯된다. 우선, 전국 주택 착공 및 분양은 둔화됐지만, 도심정비사업을 비롯한 재건축·재개발 대형 프로젝트가 꾸준히 추진되고 있다. 재정비 촉진지구와 수도권 사전청약 확대에 힘입어 2026년까지 안정적 사업물량이 확보될 전망이다. 이 과정에서 국내 주요 건설사들은 해외 플랜트·토목 인프라 시장에서 잇단 수주에 성공, 2025년 들어 총 수주잔고가 전년 동기 대비 18% 확대됐다. 해외 수주단가는 국내 민감한 주택 경기와 별도로 움직이는 만큼 분산 효과도 부각된다.

또한 건설사 실적 지표 역시 긍정적인 방향으로 전환하고 있다. 2025년 3분기 기준 상장 주요 10개사 영업이익은 전년 동기 대비 21% 증가했고, 순이익률 개선도 병행되고 있다. 최근 B사의 CFO는 “고마진 해외 프로젝트와 도심 정비사업이 실적 반등을 주도한다”고 언급했다. 자금 조달 역시 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 우려 이후 금리 부담이 감소하면서 개선세다. 현장별 분양률도 80%를 상회하고 있다.

투자자 관점에서 보면, 인건비·원자재 가격 급등 우려가 완화된 점이 밸류에이션의 디스카운트를 줄였다. 정부가 분양가상한제 조정 검토, 사회주택 지원 등 시장 안정책을 제시하긴 했지만, 핵심 현장들의 분양 호조와 추가 대형 프로젝트 대기 등으로 매출 모멘텀이 이어지고 있다. 관련 업계 담당자들은 “단기 차익실현 움직임은 반복되겠지만, 중장기 업황 개선이 이어질 여건”이라고 말했다.

이 밖에, 국내 대표 소재·설비 업체 역시 건설경기 회복의 덕을 보고 있다. C사, S사 등 건설자재주는 4차 산업 신공장 건설·스마트 물류센터 수요에 힘입어 올 들어 28% 상승했다. 자회사 상장, 해외 법인 실적 증대 등 추가 모멘텀도 유효하다. 증권가에서는 “위축 국면에도 건설 관련주가 견조한 실적 바탕으로 시장 평균 이상의 수익률을 내고 있다”며 “내년 주택공급과 신산업 인프라 확대에 주목해야 한다”고 조언한다.

해외와 비교해보면 미국, 일본 등 주요국 역시 압축 인플레이션과 고금리 기조에도 인프라 중심의 건설투자가 이어지고 있다. 각국 정부의 SOC 예산 집행, 지역균형개발 확대 등 정책지원이 주요 변수다. 국내 또한 K-뉴딜, 지역균형발전 등 정부 재정 집행을 추가로 기대할 만하다.

이러한 환경에서는 건설주 변동성에 유의하면서도, 재무건전성·수주잔고 등 펀더멘털이 뚜렷한 종목 중심 선별적 접근이 필요하다. 제조, ICT 기반 신산업 확장세와 연동된 건설업의 구조 변화에 주목하는 시선이 늘어난다. 수급 구조, 업황 전환, 기업별 실적 등 입체적인 접근이 중장기 투자 전략에 시사점을 제공한다.

— 조민수 ([email protected])