“대출 옥죄니 난리났다”…부동산 시장 ‘쇼크’

금융당국의 연속적인 대출 규제 강화 조치에 따라 부동산 시장이 급격한 충격을 받고 있다. 주요 시중은행들이 가계대출 문턱을 높이고, 특히 주택담보대출 한도를 추가적으로 축소하면서 실수요자는 물론 기존 수요자들까지 혼란에 직면했다. 현장에서는 매수자와 매도자간 거래가 올스톱되는 등 시장 마비 현상까지 곳곳에서 감지된다. 작년 하반기부터 시작된 당국의 유동성 조이기는 2025년 겨울 현재 사실상 전방위로 확장되고 있다. 은행별로 총량 관리가 강화되었고, 1금융권뿐 아니라 2금융권까지 신용대출, 전세대출도 대동소이하게 막히는 분위기다. 수도권뿐 아니라 지방 대도시 중 일부 아파트 단지에서는 거래량이 반토막 났고, 신용등급이 약간만 낮아도 대출 거절을 통보받는 사례가 빈번해지면서 소비자 체감이 더욱 악화됐다. 대출 없는 무주택 실수요는 불가능에 가까워졌고, 투자수요는 자취를 감췄다.

투자심리가 얼어붙은 것은 불가피하다. 지금은 호가만 오르고, 체결되는 체감 거래는 사라졌다. 특히 가계부채 비율 상승이 사회적 위험 신호로 인식되면서 당국과 금융기관 모두 추가 조이기에 나섰다는 점이 근본 배경이다. 하지만, 지나치게 급작스러운 규제 강화는 실수요자에까지 충격을 전가한다는 비판을 피하기 어렵다. 부동산 중개업계에서는 “연말연초 이사철임에도 문의 자체가 전년 대비 반토막”이라고 토로한다. 거래 절벽은 시장 참여자 모두에게 힘겨운 현실이다. 실제로 부동산 직방, KB, 국토부 자료를 바탕으로 할 때 수도권과 부산, 대구권 일부 지역은 실거래가가 1~2개월 사이 최대 15%까지 하락했다는 통계도 있다. 거래 절벽 후 가격 급락, 그리고 자금 경색까지 3단 콤보가 동시에 진행되는 모습이다.

정치권에서도 파장이 크다. 당정은 가계부채 대응의 필요성을 강조하며 정책 정당성을 피력하고 있지만, 현장의 국민 체감은 한파수준이란 불만이 크다. 여당이 강조하는 ‘건전성’ 전략은 중장기적으로 필요하나, 단기적으로는 시장 충격 완화, 교통정리 역할이 뒷받침되어야 할 국면이다. 야당에서는 이미 정책 실패 책임론, 실수요자 보호대책 부실 지적이 나오고 있다. 특히 통계로 드러나는 대출 총량 감소폭에 비해 실물 거래 둔화 폭은 더 가파르다. 결과적으로 정부-여당에는 부동산 시장 관리 실패의 프레임 리스크가, 금융권에는 신용공급 위축에 따른 경기침체 촉진 책임론이 쏟아질 공산이 높다. 시장에서는 일각에서 버블 붕괴론까지 다시 부상하고 있다.상승 피로감과 금융비용 급증을 동시에 받은 3040세대, 특히 ‘영끌족’의 부담이 극심하다.

단기 부동산 급락의 추가적 위험 신호는 자영업자, 전세시장, 건설업계로도 번지고 있다. 대출 여력 고갈로 인해 신규 입주 아파트의 미분양이 늘고, 전세자금대출 막힘에 따라 전세금 반환 분쟁이 곳곳에서 벌어진다. 건설 중견업체들은 올해 사업계획 전면 수정을 논의한다. 연쇄적 위기가 발생하면 실물경제로 번질 수밖에 없다. 다만, 당국의 대응 프레임은 여전히 ‘브레이크’에만 초점이 맞춰져 있다. 한은의 금리정책과 정부의 가계부채 억제, 그리고 시장에서의 수요위축이 한 목소리로 강화되는 현상이 바로 지금이다. 문제는, 이 같은 프레임이 장기적으로는 건전성 관리에 기여하나, 단기적으로 충격 완화책이 미흡할 때 국민적 불만이 폭발할 수 있다는 점이다. 금융시장의 변동성이 커지면 역삼각형 구조로 시장 불안 요인만 더 증폭된다.

현재 부동산 시장은 패닉바잉과 버티기 투자자가 사라진 이후, ‘샤크(충격)모드’로 바뀌었다. 정부는 대출 조이기 속도조절, 한시적 실수요자 완화, 거래시장 활성화 대책 등 시장 신뢰 회복 플랜을 내놔야 한다. 안 그러면 정치권도, 금융시장도 위험 패턴의 중첩에서 빠져나오기 어렵다. 대출 시중 레버리지 비율 점검, 금융기관별 차등적 대출 총량관리, 실수요자 보호 인센티브 등 다양한 정책 조합 검토가 필요한 시점이다. 단기적 안정 기조 속에서도 민간 소비와 내수 활성화, 거시적 경기 방어를 놓치면 연쇄적 부작용이 불가피하다. 금융위기-부동산 침체-가계불신의 악순환을 막으려면 정밀한 정책 조정과 시장 신뢰 복원이 무엇보다 필요하다. 시장은 허황된 낙관론도, 무차별적 공포심도 경계해야 한다. 장기적으로는 추가적인 자금 안전판과 소득-대출 연결고리 보강이 바람직하다.

권력지형 변화 분석 결과, 정부와 금융당국의 정책 전환 의지가 조기에 가시화되지 않는다면, 여야 모두에게 부동산 민심이 투표장 ‘나비효과’로 번질 가능성이 크다. 중도-보수 유권자층의 이탈, 젊은층의 분노 표출, 건설업·금융업계의 집단 반발 등 연쇄 파장을 예의주시해야 한다. 정치 프레임을 어떻게 취할 것인지가 2026년 총선 구도까지 영향을 미칠 전망이다.

— 윤태현 ([email protected])