서울 집값, 정지 상태의 내면…공급 병목과 시장 심리의 미묘한 균형

2025년 겨울, 서울 집값이 이전의 가파른 상승도, 그렇다고 명확한 하락도 아닌 ‘정지’ 상태에 머물러 있다는 현상은 단순한 가격 조정 국면이 아니라, 주택 시장의 구조적인 병목을 반영한다. 기사에 따르면 최근 몇 년간 서울 아파트 매매가는 ‘하락’보다는 ‘정체’로 전환되었고, 실수요와 공급의 수급 불균형이 그 핵심 배경으로 지목된다. 특히 정부와 서울시 모두 올해와 내년 공급 물량이 크게 줄 것임을 이미 인정한 바 있으며, 정량적으로도 2025년 서울 내 아파트 입주 물량은 전년 대비 30% 가까이 감소할 것으로 관측된다.

공급 측면의 둔화는 신규 입주 지원, 정비사업 규제, 토지이용 제한정책 등 다층적 요인과 맞닿아 있다. 실제로 2022~2023년 고금리에 따른 분양시장 위축은 2024년, 2025년 공급 캘린더에 그대로 투영되었다. 대형 건설사와 시행사들이 금리 부담, 공사비 증가, 예비 매수자 심리위축 등에 직면하자 착공 자체를 늦췄기 때문이다. 이러한 흐름은 부동산 경기 사이클상 ‘공급의 지체-전세난-가격상승 압력-심리악화’로 이어지는 과거의 전형을 다시 떠올리게 한다.

반면, ‘하락 국면’으로의 확진을 가로막는 세력 중 하나는 현금부자의 관망세다. 단일 가구 혹은 투자자 입장에서는 대출 규제 및 경기둔화, 글로벌 긴축의 영향 속에서 성급한 추가 매수 대신 시장 바닥을 기다리는 분위기가 조성된다. 고정금리 5%대 상황에서도 서울 핵심지의 매물 잠김 효과가 지속되며, 매수-매도자 모두 체감적으로 ‘다음 타이밍’을 체크하는 관망기류가 곳곳에서 감지된다.

재고 부족과 심리 변동성의 쌍곡선은 세계 도시와 비교할 때 서울의 묘한 특색을 드러낸다. 런던, 도쿄, 파리 등 선진 대도시들은 주요 글로벌 금융위기 이후 대량의 공급 확대 정책과 임대 주택 활성화에 드라이브를 걸었으나, 서울은 여전히 자가 보유 실수요 중심의 국지적 대응에 머무르는 양상이다. 이해당사자 간 조율이나 장기계획의 부재도 이러한 구조적 정체를 심화시킨다.

주택 구매를 과감히 유보하는 심리는 최근 내외부 금리, 주식·채권시장 변동성, 그리고 정부의 부동산 과세정책 예고 등 경제·금융 외부 변수와도 연결된다. 특히 2023~2025년 전세 시장 불안은 중산층의 주거비 불확실성 확대와 맞물려 매매 심리 자체를 위축시키는 트리거 역할을 했다. 2025년 현재 서울 아파트 거래량은 2021년 호황기의 절반에도 미치지 못한다는 점이 이를 방증한다.

기술적 트렌드 또한 간과할 수 없는 요소이다. 전기차, 신재생에너지, 스마트홈 등 미래 신기술 도입 속도가 비교적 느린 서울의 재개발 현장은 외국의 대형 프로젝트와 대비된다. 덴마크, 독일, 미국에서 나오는 녹색 프리미엄, 스마트빌딩 인센티브 정책 등이 집값 안정화의 장기적 복선을 제공하는 데 비해, 서울은 제도화 속도와 민간의 기술 채택이 현격히 더디다. 미래형 주거문명에 대한 기대와 현실 간 간극이 단기 투기심리의 과열을 견인하기도 하고, 반대로 ‘여기서 더 이상 비싸게 줄 이유가 없다’는 보수화를 불러일으키기도 한다.

이러한 맥락에서 ‘정지 상태’는 단순 숫자가 아닌, 정책·금융·심리·기술의 다이내믹한 상쇄점에 놓여 있음을 의미한다. 단기적으로는 공급 병목이 해소되지 않으면, 다운사이드 리스크(지속적 하락)는 제한적인 반면, 거래절벽과 젊은 세대 주거 사다리 붕괴 등 사회적 긴장감은 더욱 고조될 가능성이 크다. 장기적으로 2026~2027년 신규 공급이 본격화될 때까지, 부동산 정책과 금융환경, 미래주거 기술 도입 속도에 따라 서울의 집값은 새로운 변곡점을 맞을지 눈여겨봐야 한다.

서울 부동산 시장의 이 ‘정지’는, 변화가 일어나기 직전의 혼돈 혹은 숙고의 시간일 수 있다. 기존 주거 패러다임에 균열이 가거나, 미래기술과 정책 혁신이 구조적 전환을 이끌어낼지, 한국 사회 전체가 직면한 실험실의 풍경이다.

— 강은호 ([email protected])