다주택자 주담대 연장 불허, 금융정책의 실체를 가린 베일

금융당국은 최근 다주택자 주택담보대출(주담대) 만기연장을 원천적으로 차단한다고 발표했다. 시장 동향과는 전혀 무관하게 발표된 이번 조치에 따라 다주택자는 기존에 보유한 주담대조차 시중은행에서 계속 연장받는 것이 불가능해졌다. 핵심은 정부가 부동산 과열 재발을 틀어막겠다는 명분 아래 거시 건전성을 부르짖고 나섰으나, 실제로는 은행권 기업·서민대출에까지 예고 없는 파장이 일고 있다는 점이다.

두 달 전까지도 정부는 부동산시장 경착륙 우려를 언급하며 대출규제를 일부 완화하겠다고 시사했다. 하지만 4월 들어선 갑작스레 방향을 틀어, 다주택자를 정조준한 강경책을 발표했다. 추적해보면 이는 그간 반복된 ‘라인따라 바뀌는 금융정책’의 전형이다. 국토교통부·금융위원회의 ‘온도차’는 오래 전부터 업계에서 지적돼왔다. 매번 선거, 경기진단, 특정 은행의 대출 증가 등 ‘눈에 띄는 이벤트’ 뒤엔 규제와 완화 사이를 오가는 정책 희비극이 펼쳐진다. 그 배경엔 정부·관료·금융기관의 이해관계가 오롯이 얽혀 있고, 이번 역시 그 맥락에 닿아 있다.

부동산시장과 금융시장을 ‘절연’하겠다는 당국의 설명은 표면적이다. 현실적으로 국내 금융시장에서 부동산 담보대출은 전체 자산의 40%에 달하는, 사실상 ‘뿌리은행’이다. 갑자기 다주택자 대출의 연장길을 봉쇄하면, 그 자금이 서민·무주택자 주담대로 빠르게 대체 흘러갈 여지도 적지 않다. 핵심은 ‘집을 많이 가진 개개인’의 탐욕만을 겨냥하는 듯 보이지만, 실상은 1금융권이 대형자산과 현금흐름 관리를 목적으로 정책을 유도했다는 의심을 사기에 충분하다.

최근 들어 다주택자·법인 중심의 투기성 부동산 수요는 정부의 정책완화 기대심리로 빠른 회복세를 보여왔다. KB국민은행, 신한은행 등 주요 시중은행은 올 1분기 주택담보대출 비중이 4%대 증가했다. 그런데 이전까지는 규제완화 신호를 주던 금융당국이 돌연 ‘주담대 연장 불허’ 카드를 꺼내들자, 이 신호에 맞춰 일부 은행은 신규대출 한도를 줄이고 서민대출 심사 기준까지 강화하는 파행이 일어나고 있다. 구조적으로 이 문제는 ‘부동산 투기수요 vs 실수요자’의 프레임을 넘어서, 정부-금융-대형자산가의 카르텔 구조 속에서 일반 대출자의 희생이 언제든 반복될 수 있음을 증명한다.

재정당국은 “대출 절연”을 말한다. 그럴듯하지만, 따져보면 실질적으로 세금과 부채로 이어진다. 만기연장 불허로 터지는 ‘디폴트 리스크’는 은행차원의 채권회수 압박, 최악의 경우 경매와 신용불량자 전이로 귀결된다. 다시 말해, 당국이 누구를 희생양 삼아 위기를 넘기려는지, 방향이 분명하다. 정책담당자들의 공식 해명은 “시장은 아직 안정적이다”, “실수요자는 보호한다”지만, 실상 현장에서는 오히려 서민·중산층도 불안감에 휩싸인다.

국가 부동산정책 추이는 금융권의 수익과 리스크 배분 의지, 그리고 사회적 약자의 불안정한 삶에 달려있다. 당장 부동산시장 냉각을 외치면서도, 곳곳에서 법인이나 다주택 개인이 창구만 바꾸어 대출을 이어가는 우회로가 횡행한다. 그 이면에는 감독기관 출신 인사들의 금융권 ‘전관예우’, 특정 계층에 유리하게 작동하는 규제 살라미 전술, 판이하게 다른 지역별 적용기준 등 수많은 구조적 비리들이 복잡하게 맞물렸다. 최근 취재 결과에 따르면, 2025년 말~2026년 초 이내 만기 도래 다주택자 대출 규모는 25조원을 상회한다. 금융당국은 이에 대해 구체적 대응책을 내놓지 않고 있다.

문제의 본질은 반복된다. ‘시장질서 회복’이라는 깃발 아래 또 한 번 금융 취약층을 보호한다고 나서지만, 결과적으로 정책은 대형자산가와 금융권을 위한 구조조정에 다름 아니다. 진짜 구조적 대책은 은행권의 자기자본 충실화, 대출 리스크 관리 투명성, 부동산 경기정책의 탑다운 통합 없이는 불가능하다. 주먹구구식 갑작스러운 규제가 반복될수록 그로 인한 비용은 사회 최후방에 전가된다. 탐사취재를 통해 드러난 그림자, 거기엔 여전히 달라진 게 없다.

— 강서준 ([email protected])