다주택자 주담대 연장 규제…부동산시장 다이나믹에 미치는 파장

4월 17일 기준 금융권 주택담보대출(주담대) 연장 대상에서 다주택자가 배제되는 규제가 본격 적용되면서, 국내 부동산 시장과 금융 시스템 전반에 변화 조짐이 뚜렷하게 나타나고 있다. 실제 KB부동산 통계에 따르면 2026년 3월 현재 전국 주택 매매거래량은 전년 동월 대비 18% 감소했고, 다주택자 중심 물량 출회가 1분기 들어 12% 늘어난 것으로 집계된다. 한국은행 기준금리(2026.4월 기준 연 3.00%)가 2년간 고정되며 차주의 원리금 상환 부담이 누적되는 가운데, 금융위원회가 발표한 2026년 4월 금융규제 개편안은 다주택자에 대한 주담대 재계약 및 만기연장 자체를 제한하도록 명문화했다. 주택금융공사의 보증 비율도 이에 따라 81.2%(2025년 말 86.5%)로 하락했다.

실제 현장에서는 2주택 이상 보유자의 대출 만기연장 거절 사례가 다수 발생하고 있다. 서울 강남3구와 주요 수도권 지역 PB센터에서 수집한 자료를 보면, 2026년 1~3월 중 다주택자 주담대 만기 도래 건수는 전년 동기 대비 36% 증가했으나 그 중 27%만 연장 승인받은 것으로 집계된다. 지난해 같은 기간 92%였던 승인율에 비해 현격히 낮은 수치다. KEB하나은행 관계자는 ‘다주택자 신규대출 제한에 이어 만기연장도 차단되면서 일부 차주들이 임대사업자 전환 혹은 부동산 매각을 통한 현금화로 대응하고 있다’고 전했다.

지표상으로는 다주택자 중심 ‘버티기 매도’에서 ‘급매 분출’로 시장 체질이 이동하는 모습이 뚜렷하다. 2026년 4월 초 강남구 아파트 급매물 매도 건수는 1년 전과 비교해 52.3% 급증했다(부동산R114 자료). 임대사업자 등록으로 규제 우회 시도도 일부 포착되지만, 임대사업자에 대한 대출 한도 역시 2025년 4분기부터 총부채원리금상환비율(DSR) 강화로 압박이 가중된 상태라 전반적인 유동성 공급 여건은 더욱 경직되고 있다. 주택가격 모니터링 지수상 전국 아파트 매매 중위가격은 3월 말 기준 7개월 연속 하락세(추정 -2.3%)를 기록 중이다.

현 정부의 정책 목표는 2022~2025년 급격히 늘어난 다주택자 주담대가 시장 과열과 금융 리스크의 원인이 됐다는 진단에 기인한다. 금융감독원 자료에 따르면, 2025년 말까지 전체 주담대 잔액 중 다주택자 비중은 38.2%까지 상승했다. 특히 상위 10% 다주택 보유자의 평균 DSR은 71.6%로, 금융체계 안정성에 부담으로 평가되어 왔다. 기획재정부 담당 과장은 “가계부채 총량 규율, 시장 정상화 촉진, 모럴해저드 차단 등 세 가지 축에서 다주택자 대상 규제는 불가피한 여건”이라 설명했다.

그러나 주요 부동산 기업과 업계 전문가들은 시장 여파에 우려를 숨기지 않는다. GS건설, 현대엔지니어링 등 대형 건설사들은 분양물량 소화 저하, 미분양 적체 장기화 가능성을 경고한다. KB금융연구소도 2026년 하반기 물량 출회의 급격한 증가와 이에 따른 일시적 주택 가격 하락폭 확대를 전망한다. 2026년 3월 건설업 경기실사지수(CSI)는 65p로 역대 최저 수준(100 미만일수록 부정 응답 우세)을 나타냈다.

여타 국가 사례와 비교하면, 싱가포르·호주·뉴질랜드 등도 다주택자 중심 LTV(주택담보인정비율) 제한, DSR 강화, 세제 중과 등 복합 패키지 규제로 유사한 정책기조를 유지하고 있다. 다만 싱가포르는 임대시장 안정과 사회적 합의에 무게를 실어, 다주택자 중 일부 유형에 대해 한시적 완화나 임대목적 대출 유연화 등도 병행한다. 반면 국내 현실에서는 임대 수요와 실수요자 불균형, 소비심리 위축, 1인가구/고령층 주거전환 현상 등 복합변수가 동시 다발적으로 작동 중이다.

금융업계에서는 PF(프로젝트파이낸싱) 대출 연장 만기, 부실채권(NPL) 증가, 담보가치 하락 등 거시 리스크와 직접적으로 연결될 수 있다는 점을 주목한다. 실제로 국민은행, 신한은행, 우리은행 등 5대 시중은행 연체율은 2026년 2월 기준 2.31%(2025년 1월 1.14%)로 가파른 상승세다. 업계 관계자들은 2026년 3분기까지 자산건전성 지표에 추가적인 부정영향이 불가피할 것으로 내다보고 있다.

중장기적으로 금융당국은 상환능력 중심 대출 시스템, 실거주자 우대 정책 정착, 규제 한시 완화 여부 등 옵션 조율을 예고하고 있다. 또 2023~2025년 급등 주기 이후의 가격 안정세를 무리하게 지키기 위한 인위적 시장 냉각 효과에 대한 재점검 필요성도 언급된다. 한국공인중개사협회는 규제와 시장 유연성 조화, 1주택 실수요자 및 청년·무주택계층 보호 방안 마련 없이는 단기적 충격이 장기 침체로 번질 가능성에 무게를 둔다.

주요 도시별 거래량 급감과 매물 적체 상황, 금융권 건전성 악화 신호는 규제의 일방적 강화가 실수요자 보호, 자산시장 건전성, 소비 심리 전반에 미칠 복합효과를 고려해야 함을 시사한다. 투자심리 위축, 매매시장의 하방 압력 외에도 금융기관의 위험관리 전략 재조정, 임대시장 불균형 심화, 서민층 대출 접근성 저하 등 예상 외 파급 효과가 속출할 전망이다.

단기적으로는 다주택자 차주의 매물 출회, 급매가 시장, 금융권 손실 확대 등 단기 불확실성이 부각될 수밖에 없는 상황이다. 따라서 금융당국과 정책입안자는 시장상황, 차주군별 영향, 실수요자 보호장치 마련 여부, 금융권 건전성 유지 등 포괄적 평가 근거 위에 정책 유연성을 보완할 필요가 있다.

— 박서영 ([email protected])