‘장특공제 폐지’ 논란에 요동치는 부동산 시장, 현실과 전망

정부가 ‘장기보유 특별공제(이하 장특공제)’ 제도 폐지 방침을 공식화하며 부동산 시장이 요동치고 있다. 2026년 4월 현재 국회 제출 입법예고안에 따르면, 과거 1가구 1주택자가 장기간 주택을 보유한 경우 양도차익에서 최대 80%까지 공제를 받을 수 있었던 장특공제 제도가 단계적 혹은 전면 폐지될 수 있음을 시사했다. 세제 항목 신설과 합산(통합) 공제안 등 구체적 세제 개선 방향까지 공개되면서 시장 참여자들의 혼란과 논란이 가중되고 있다. 실제로, 부동산 거래 현장은 예비 매도자들의 움직임이 빨라졌고 대기수요의 관망세도 커졌다.

이번 장특공제 폐지 논란은 사법 및 법조계의 촉각을 곤두세우는 사안이다. 세 부담 완화라는 본래 취지와는 달리 다주택, 단기투자 등에 악용 우려 및 시장 불균형 초래 비판이 꾸준히 제기되어 왔다. 그러나 정부 측 합리화 논리는 최근 지가상승과 거래회복세, 그리고 종합부동산세 완화 등 종합대책과 맞물리면서 세수 확대 필요성과 맞닿아 있다. 2026년 기준 서울 및 수도권 아파트 가격은 일부 구간에서 5년 전 대비 30% 이상 오르며, 장기보유 공제 비중이 큰 고가주택 보유자 중심으로 정책 부담이 집중되고 있다. 여당 고위인사는 “장기보유 특혜였던 공제의 방향성 전환을 통해 조세 형평성과 시장기능 복원을 꾀하겠다”는 입장을 밝혔으나, 구체적 시행시점과 단계적 적용여부는 여전히 논의 중이다.

쏟아지는 반론도 만만치 않다. 부동산 업계 현장에서는 현행 장특공제 폐지가 오히려 매물잠김을 불러와 거래가 역으로 경직될 수 있다는 우려가 있다. 양도차익에 대한 세 부담 증가로 매도 타이밍이 지연될 가능성이 높다는 것이다. 실제 한국공인중개사협회 통계에 따르면 3월 이후 직거래 및 기존매물 철회 요청이 전월대비 15% 증가했다. 전문가들은 중장기적으로 매각유발 요인이 사라질 경우 시장 유동성 위축, 혹은 가격방어 움직임까지 촉진될 수 있다고 진단한다. 장특공제 대상자의 상당수가 60세 이상 고령자 혹은 실수요 중심이라는 점, 소득대비 주택 보유세 부담이 늘어나는 현상이 체감되는 만큼 시장의 반발 역시 수그러들지 않고 있다.

법조계와 조세 전문가들은 무엇보다 ‘예측가능성’ 원칙 부재를 지적한다. 사전에 충분한 유예기간 및 단계적 폐지 로드맵이 없이 제도 변화가 발표될 경우 자산가치 계산 및 금융거래 파급까지 광범위한 영향이 불가피하다는 것이다. 예컨대 건설·금융·세무 현장에서는 고령 1주택자, 가족증여 목적 주택소유자, 장기임대사업자 등 다양한 이해관계자가 현실적으로 정책수혜와 부담전가를 계산 중이다. 조세의 형평성, 납세자 기본권 보장 등의 원칙이 훼손될 수 있다는 인식이 큰 이유다. 게다가 과거 다주택자 및 단기투자 규제 일변도에서 최근 실수요자 지원, 비주택 세제 완화 등 정책방향이 오락가락했던 점도 정책 신뢰도를 떨어뜨리고 있다.

시장 심리지수도 흔들린다. KB부동산 연구센터 조사에 따르면 ‘장특공제 폐지’ 보도 직후, 전국 주요 도시 부동산 매도·매수 심리도는 양방향으로 불안정한 조짐을 보이고 있다. 서울 송파구 한 부동산 중개업소 대표는 “작년 조정기 이후 간신히 회복세였는데 갑작스러운 공제 축소 얘기가 나오면서 다들 눈치보는 분위기”라며 “투자자는 수익률 계산에, 실수요자는 내 집 마련 타이밍에 혼란이 생긴다”고 호소했다. 또 다른 전문가는 정부의 국정지지도와 시장 신뢰도의 동반 하락을 우려했다.

이 과정에서 금융권의 대출 전환 및 상환 구조도 같이 변화할 가능성이 짙다. 실제로 모 은행의 부동산PF(프로젝트 파이낸싱) 부서 관계자는 “장특공제 유지 여부만으로도 담보대출, 신탁상품, 연금주택 등 다양한 금융상품의 원리금 조정, 대출조건 변동에 직접적인 영향”이라면서, 현금흐름 및 자산가치 설계에 혼선이 커졌음을 지적했다. 이로 인한 자산관리 서비스, 세무 자문, 고령자 금융 상담 등의 수요도 동반 증가하고 있다.

일각에서는 정책 혼선 원인을 입법 및 행정기관 간 조율 실패로 지목한다. 국회와 기재부는 장특공제 단계적 조정, 사전 예고제 강화, 실수요자 및 고령자 예외 조건 신설 등 다양한 보완안을 검토 중이나 조속한 사회적 합의 도출은 여전히 쉽지 않은 상태다. 국회 기획재정위원회 회의록과 정책 공청회 발언취합 자료를 종합하면, 각 정당 이견, 이해관계자마다 최우선 보완대상이 달라 원포인트 타협안이 실효를 거두기 어렵다는 평가가 지배적이다.

부동산 시장은 실물경제의 축이자 중산층 자산방어의 전선이라는 점에서 이번 장특공제 폐지 논란이 초래할 파장은 단순 세제 개편 이상의 의미를 함의한다. 조세 부담과 부동산시장 안정, 국민들의 삶의 질 향상이라는 세 가지 목표를 동시에 추구하기는 쉽지 않다는 현실, 그리고 정부 정책의 예측가능성과 일관성 강화라는 오래된 숙제가 다시 한번 부각되고 있음을 부인할 수 없다.

— 김하늘 ([email protected])