‘통큰 리모델링’ 규제 완화로 바뀌는 아파트 미래, 기대와 현실

정부가 인근 아파트 단지들을 하나로 묶어 리모델링을 추진할 수 있도록 하는 규제를 완화했다. 이 조치는 정비 사업의 효율성, 동네 환경 개선, 주거가치 상승이라는 명분 아래 강하게 추진된 것으로, 기존의 노후 아파트 단지가 규모의 경제를 살리고 대단위 주거지로 탈바꿈할 수 있는 길이 열렸다는 점에서 업계와 주민 모두의 관심이 쏠린다.

지난 수년간 리모델링 시장은 규제의 벽에 막혀 실제 사업 추진이 극도로 더뎠다. 특히 1단지, 2단지, 3단지 등 물리적·법적 경계로 나뉜 인접 아파트들은 과밀 방지, 기반 시설 확보, 조망권·사생활 침해 등 맞물린 이해관계로 사업이 정체돼왔다. 그러나 이번 규제 개정은 세대수 증가 한도 내에서 여러 단지가 합동 리모델링을 할 수 있도록 허용하면서, 물리적으로 붙어 있는 단지들의 동시 리모델링이 실제 사업화될 토대를 마련했다. 기존에는 사실상 불가능했던 대규모 리모델링이 행정적으로 가능해진 셈이다.

관련업계는 크게 환영하는 분위기다. 대형 건설사들은 리모델링 시장 성장에 대한 기대감으로 향후 수주전의 막이 올랐다. 단일 프로젝트로 추진할 수 있어 시공 효율성과 사업성, 예산 절감 등 다양한 이점이 거론되고 있다. 특히 2000년대 준공 이후 시설 노후도가 심해진 강남·수도권 1기 신도시 중심 아파트들이 대상이 될 것으로 보인다. 이들 지역은 교통, 학군, 생활인프라가 이미 잘 갖춰져 있으면서도 신축 아파트에 비해 노후한 탓에 매매가격과 경쟁력에서 뒤처졌지만, 통합 리모델링으로 집값 상승과 주거 쾌적성 향상 모두를 노릴 수 있다는 분석이 나온다.

심지어 부동산 업계는 “한국의 도심 주거문화가 한 단계 진화할 계기”라고까지 평가한다. 기존 개별단지 단위의 한계(공용부지 부족, 집단 민원, 규모 작아 사업성↓)를 넘어 다양한 거버넌스와 도시계획적 관점에서 주거 혁신을 꾀할 수 있다는 점에서다. 실제로 해외, 특히 일본·싱가포르 등은 이미 구역 단위 노후주거지 리뉴얼 모델이 정착돼 있어, 이번 조치는 세계적 흐름과 발을 맞춘 것이라는 게 전문가 다수의 시각이다.

그러나 정작 실제 현장 주민, 지방자치단체 차원에서는 환영론만 있는 것은 아니다. 리모델링 추진과정의 복잡한 이해상충, 세대별로 극명히 다른 입장, 소수 반대세대의 소송 리스크 등은 언제든 큰 장애로 돌변할 수 있다. 실제로 일부 커뮤니티에서는 “더 많은 단지가 연합하면 오히려 조율은 복잡해지고, 사업은 진흙탕”이 될 수 있다는 우려의 목소리도 제기된다. 그리고 리모델링 분담금, 관리비 인상, 이주 문제, 시공 리스크 등도 한 번에 풀기 어려운 숙제다. 규제 완화로 기울어진 판의 뒷면에서는 집값 과열 또는 일부 단지만 수혜를 독식하는 부작용도 배제할 수 없다.

또한, 이 조치가 단순한 ‘집값 부양책’이라는 평가도 피하기 어렵다. 최근 부동산 경기 침체 국면에서 정부가 공급확대 대신 기존 주거지의 가치상승에 방점을 찍은 점, 그리고 대형 건설사들의 사업 수주전이 지역 커뮤니티를 분열시킬 수 있다는 지적도 강하게 제기된다. 리모델링을 통한 주거환경 개선이 소수의 투기 심리와 맞물려 부동산 시장의 또 다른 버블을 자극할 수 있다는 점은 사회적 논의가 더 필요한 지점이다.

법적 쟁점도 복잡하다. 근거 없는 토지수용, 개발이익 환수, 주변 거주민의 조망권·일조권, 주차 등 공동시설 공유의 문제까지, 주민 간·단지 간 형사 및 민사 소송이 잦아질 가능성도 높다. 사회적 합의 없이 정책만 앞서갈 경우, 정작 현장에서는 갈등과 분란만 심화될 우려가 크다.

정책 발표와 동시에 이미 서울·수도권 다수 아파트 단지에서 통합 리모델링 관련 설명회 및 사전 입주자 동의 작업이 번져가고 있다. 건설사들은 인허가와 용적률 상향, 설계 경쟁 등 치열한 눈치싸움을 시작했고, 부동산 컨설팅 업체·조합 설립 컨설팅 시장까지 달아오르고 있다. 지역 부동산 중개업계는 단기적 호재를 기대한다. 그러나 이 모든 움직임이 현장의 민심과 완전히 일치한다고 말하긴 어렵다. 실질적 공감대와 신뢰 없는 ‘통큰’ 정책이 오히려 장기적으로 주택시장 불안정성을 키울 위험성도 상존한다.

정부와 지자체는 주민의견 수렴과 체계적 분쟁조정, 사회적 신뢰를 위한 컨트롤타워 역할이 필요하다. 단기적 경제효과보다 지역거버넌스, 균형발전을 원칙으로 신중하게 접근해야 한다. 진짜 ‘통 큰’ 개혁은, 수치상 집값·세대수 증가를 넘어 이웃 간 신뢰, 실질적 삶의 질 개선이라는 점을 잊어선 안 된다.

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