서울형 리모델링 8년, 현실은 ‘신도림우성1차’만 남았다

서울시가 박원순 전 시장 재임기 동안 ‘서울형 리모델링’이라는 이름으로 도시 노후 주거지 환경 개선에 야심차게 착수한 지도 어느덧 8년이 흘렀다. 그러나 현실의 성적표는 초라하다. 조선비즈가 단독 보도한 바에 따르면, 서울형 리모델링의 대표 모델로 내세웠던 수십 개 단지 중 실제 사업승인을 목전에 둔 곳은 신도림우성1차 단지 하나가 전부다. 사업의 ‘상징’이자 시범 단지들의 나머지는 사실상 단계마다 좌초됐고, 본궤도 진입조차 어려운 상태라는 건 장기적 관점에서 서울시의 도시재생 기조와 정책 신뢰, 행정과 민간의 역할 분담을 둘러싼 심각한 의문을 던진다.

‘서울형 리모델링’은 단순한 아파트 부분 보수 개념이 아니다. 사업 초기 서울시는 리모델링 시장을 재개발/재건축 대체 모델로 키우고, 환경적 지속가능성·도심 난개발 저지·주거가치 제고 등을 동시에 도모할 해법으로 강조했다. 이에 따라 교통과 주거 밀집도가 높은 중대형 단지·중층 아파트 위주로 시범사업지 30여 곳이 선정됐다. 민간 리모델링조합에는 제도적 지원, 행정절차 간소화, 추가 용적률 등 파격 정책이 병행됐다. 그러나 시행 과정은 명백하게 말해서 ‘계획 과잉, 추진 동력 부족’에 가깝다. 관리처분인가·사업시행인가까지 도달한 단지가 전무한 것이다.

왜 이런 결과가 나왔을까. 정부(서울시) 주도 모델과 민간의 리스크 분담 방식, 그리고 동의율 확보 구조가 모두 어긋나 있었다. 특히 재건축·재개발 대비 리모델링의 구조적 한계, 즉 도시기반시설 기여금 부담, 용적률 상한(기존보다 최대 15%만 증가), 입주민간 경제적 인센티브 미진 등이 복합적으로 민심을 멀어지게 했다. 대표사례 신도림우성1차조차 결정적 고비에서 수차례 유보·갈등, 심지어 리더십 내홍까지 겪는 과정을 반복했다. 용적률·층수 등 작은 조건 하나가 바뀔 때마다 동의율이 흔들리고, 금융기관 담보인정 비율이나 이주 문제 등 현실적 변수를 정부가 체계적으로 대응하지 못했다.

더욱 문제는, 완성된 로드맵 없이 현실적 규제장벽만 좁혀놓겠다는 막연한 공약형 정책이 신뢰 위기를 불렀다는 점이다. 도시주거 구조의 다양화와 효율성 제고라는 큰 목표를 내세웠던 리모델링 정책은, 이렇듯 단 1곳의 사업승인이라는 낮은 실적과 함께 수많은 이해충돌만 유발해왔다. 민간 건설사는 ‘수익성 없다’며 사실상 파트너십에서 이탈했고, 입주자 대부분은 재개발과의 우위 논쟁에 매몰되어, 지역사회 전체의 시간이 낭비됐다. 이 와중에도 서울시는 2기 서울형 리모델링 사업 확장 혹은 보완 정책을 유보하거나 기존 실패를 단순 행정 차원 이슈로 치부하려는 태도를 보인다. 현장에선 ‘정치적 명분 쌓기의 실패’라는 평가가 우세하다.

유사한 행정 사례를 봐도 상황은 별반 다르지 않다. 전국적으로 경기·인천권, 부산 지역 등지의 일부 시범 아파트 역시 리모델링 내지 재생 추진에서 인허가/동의율/자금조달 세 박자 모두 난항을 겪었다. 그리고 집값 변동성, 갑작스런 대출규제 강화 속 입주민 이탈까지 겹쳐 실마리를 찾지 못했다. 이는 비단 한 도시, 한 정책의 문제가 아니라 우리나라 대도시 노후단지의 광범위한 ‘정책실패’로 확장해 볼 여지가 충분하다. 최근 발표된 국토부 도시재생 뉴딜 사업 성과와도 대조된다. ‘재생·리모델링 확대’ 명분은 말 그대로 명분에 그치고, 정책과 시장 현실, 입주민 체감 효과 간 간극만 넓어진 셈이다.

진정한 해법은 행정 당국의 매번 새로운 구호가 아니라, 리모델링 전체 프로세스에서의 투명한 절차공개·세부 재정 지원모델 구체화·입주민 맞춤형 인센티브 강화 등 실질적 대안 마련에서 찾아야 한다. 시간만 가면 ‘시장 순응형’으로 자연스럽게 해결될 것이라는 안일한 기대감은 버려야 한다. 신도림우성1차라는 ‘상징적 승인’ 단지 이외에는 결국 아무 것도 남지 않은 8년의 성적표를, 서울시와 각각의 이해 주체들이 어떻게 받아들일지 지켜보아야 한다.