서울 전셋값 상승세 지속, 시장 구조적 요인과 정책 모순이 촉진

부동산 전문가 99%가 서울 전셋값이 연말까지 추가로 오를 것이라 답했다. 이 같은 진단은 서울 아파트 전세가격이 2026년 하반기에도 뚜렷한 상승세를 보이고 있다는 실증적 현실에 기초한다. 실제 한국감정원, KB국민은행, 부동산114 등 각종 기관의 통계를 종합하면 지난 3분기 서울 평균 전셋값 상승률은 약 2.9%로 일년 전과 비교 시 가속화된 흐름을 확인할 수 있다. 전문가 설문 결과 역시 대다수의 현장 시각과 궤를 같이 한다. 핵심 원인으로 꼽히는 것은 부족한 전세 매물과 수요자의 매수전환 지연, 재건축 이주수요의 동시 집중, 심리적 불안감으로 인한 임차 수요의 쏠림 현상이다. 여기에 정부의 미온적 추가 공급 정책, 금리 인하 기대감, 대출 규제 유지에 따른 기존 임차 수요의 고착 등이 중첩되어 구조적 불균형이 지속되고 있다.

서울 지역에서 전세 재계약이 밀집된 주요 학군 및 ‘노도강’(노원·도봉·강북) 등 중저가 지역을 중심으로 월별 거래량 대비 전세 물건 부족 현상은 이번 추석 연휴 이후 더욱 부각됐다. 2026년 3분기 중 강남구, 서초구, 송파구의 재건축 단지 이주 가구 규모는 6500여 세대를 상회하고 있는데, 이들이 주로 인근 전세 입주를 선택하면서 단일 지역 수급 불일치가 심화되고 있다. 이는 단기적으로 시장 가격상승을 촉발하는 직접적 요인이다. 산업부 입장에서 주목할 점은 ‘주거 이동’과 이에 야기된 지역 내 소비재·서비스 업종의 연쇄 효과다. 실제 2026년 들어, 서울 유입 임차인의 소비 패턴 변화와 자가 이주가 가능한 중산층 가구의 임대 시장 이탈이 동시에 나타나는 복합적 재편이 감지된다.

지난 5년간 주택공급 지연, 전세보증금 반환 불안, 대출 제한 강화 등 거시적 변수들은 임차가구의 불확실성만을 가중시켰다. 다른 도시 국가들과 달리 서울은 민간 빌라·아파트 임대 비중이 절대적이며, 2023~2026년 멀티플렉스 신축 사업마저 정체를 겪으면서 전세공급 구조 자체가 취약해졌다. 정부는 공공임대 확장과 생애주기별 맞춤형 주거정책을 수 차례 천명했으나, 실제 시중 전세수급을 좌우할 민간공급 활성화는 뚜렷한 결과를 내지 못했다. 집주인의 전세 선호 저하, 월세 전환 가속, 자가거주 강화 정책이 동시에 작용하면서 전세상품 희소화가 극대화되는 구조적 문제다.

서울의 월평균 전셋값은 2026년 9월 기준 사상 첫 6억 원선을 돌파했다. 사회 전반의 금리 하락 기대 심리, 저가 매수세 유입 한계, 2030세대의 자산방어 성향 등 거시적 트렌드 역시 가격 지지 기제로 투영된다. 산술적으로도, 2024~2025년 준공 입주 아파트 수가 40% 가량 감소한 반면, 전세수요를 유발하는 결혼·여성 경제활동 중장년·외국인 유입 수요는 오히려 늘었다. 이에 따라 전세 집중구역에서는 준공 후 미계약 물량이 남아도 중저가 전세 거래는 오히려 오르고 있다. 서울 재건축·재개발 시장의 상시 변동성은 앞으로도 주요 변수다.

정부는 연말까지의 공급 대책으로 일부 한시적 규제 완화 및 임대차 법 안정화 추진을 언급하지만, 근본적으로 전세가격 억제 효과는 제한적이다. 실수요 중심의 보증금 대출, 청년가구 지원 상품 확대, 공급 확충을 동시에 꾀해야 하나 시스템 리스크를 최소화할 만한 입체 전략은 부재하다. 시장 내 임대차 3법 유예 논쟁, 전세보증금 반환 보험 재정 이슈 등도 불확실성에 기여한다. 앞서 2022~2023년 전세사기파동의 그림자는 임차인 심리에 여전히 깊게 남았다.

산업계 차원에서 보면 서울 전셋값 급등은 주택 관련 건설, 리모델링, 이사·가전·생활 인프라 등 연관산업의 단기 호황을 동반하기 쉽다. 실제 올해 8~9월 수도권 리모델링 시장 규모가 역대 최고를 기록했다. 하지만 주거비 부담으로 소비자 여력이 위축되고, 기존 청년층·신혼부부의 주거 불안이 장기화될 경우 전체 소비시장 위축으로 되치기 될 우려도 명확하다. 아울러 부동산 매수-임차시장 동시 냉각은 장기적 경기 흐름에 부담을 줄 수밖에 없다.

결국 서울 전셋값 상승세는 단기적인 공급 병목, 정책의 방향성, 사회적·경제적 구조변화 등이 중첩된 결과물이다. 전방위적 주거 안전망 구축이 시급하며, 단기간의 부동산 대책만으론 한계가 분명하다. 기업 전략적 관점에서 임대비즈니스 모델 혁신, 민간·공공 협력 구조의 확대 등이 지속적 과제로 부상한다. 연말까지의 가격 방향은 시장의 불확실성, 정책 미세조정, 수요심리에 의해 결정될 것이나, 단기간 복잡하게 변장된 ‘구조의 지속성’이 더욱 인상적이다.

— 서하준 ([email protected])