침체 장기화 조짐 보이는 지방 부동산, 대출 감소가 던지는 산업적 신호

지방 부동산 시장이 얼어붙었다. 연합뉴스 보도에 따르면, 올해 3분기까지 부동산업 대출이 3분기 연속 감소세를 기록했다. 이는 통계청 및 금융당국 집계로도 분명하게 드러나는 수치다. 특히 아파트 분양가 하락과 거래량 급감이 동시에 나타나며, 지역별 부동산경기 둔화가 경기순환의 변동 폭을 넘어 실물 경제로 전이되는 형국이다. 상업용 부동산 공실률은 역대 최고치에 근접하고, 오피스텔·상가 등 수익형 부동산마저 거래량이 급감하고 있다. 한국은행, 국토교통부, 그리고 시장 데이터 제공사들의 자료까지 따져봐도, 이는 단순한 단기 조정이 아니라 구조적 변곡점의 신호로 해석된다.

부동산업 대출이 연속 감소했다는 것은 단순히 시장심리 위축을 의미하지 않는다. 2010년대 중반까지 이어졌던 지방 중견도시의 신규 투자와 대형 개발사업 유입이, 최근 긴축 기조와 가계 실질소득 감소로 빠르게 식어가고 있다는 증거다. 자금이동의 측면에서, 금융기관은 리스크관리를 강화하며 부동산 관련 대출 심사를 한층 엄격히 하고 있다. 지방 중소 건설사들은 신규 프로젝트에 대한 PF(프로젝트파이낸싱) 조달에 심각한 어려움을 겪는 중이다. 대출 감소가 금융시장 전체의 유동성 축소와 건설사 부도 리스크 증대로 이어질 수 있음을 현장에서는 경고한다. 한편, 거래량 감소는 미분양 재고 확대로 직결되고 있다. 부동산거래소, 지역 중개업계 관계자들의 추가 인터뷰 및 금감원 통계를 종합해보면 대전, 세종, 울산, 경남 일부 지역에서 미분양 증가세가 가장 뚜렷하다.

전국 단위에서 부동산 가격 조정 압력이 지속되는 동시에, 지방에서는 수요층 부재 현상이 가속화되고 있다. 국지적 개발 호재나 정책적 부양 효과도 제한적이다. 지방정부의 재정 주도형 대규모 개발사업 역시 예산 중단과 투자자 유치 실패로 속도가 대폭 저하됐다. 수도권 대도시권과의 가격 격차 확대 및 인구 유입 감소, 고령화 발전이 맞물린 구조적 요인에 의해 지방 시장에서는 실수요 기반이 점점 약화되고 있다. 동시에 부동산을 담보로 하는 업종(분양, 시공, 개발, 중개 등)의 하반기 영업 손실률은 악화 추세다. 전국은행연합회 및 한국부동산원 통계에도, 부동산업 대출 잔액 감소가 직접적으로 연관된 도산 사례가 늘고 있다. 외부 환경 요인으로는 금리 인상과 시장 불확실성이 핵심 변수로 작용한다. 주요 시중은행 관계자들은 지방 부동산시장에 대한 신규 대출 한도를 사실상 동결하거나 축소했다고 밝혔다. 이는 결과적으로 지역경제 전체의 투자 심리 위축, 일자리 감소, 연쇄채무 불이행 가능성 등 악화의 순환고리를 예고한다.

이러한 지방의 부동산·금융 복합위기 신호는 업계 전체에 전략적 변화를 요구한다. 특히 건설업계는 단기성 고수익 상품 위주 영업에서 탈피해야 한다. 상업·공공시설 개발보다 실거주 수요가 유입될 수 있는 미니멀 주택, 생활형 숙박시설, 도시재생 프로젝트로의 방향 전환이 필요하다. 금융권은 대출 포트폴리오에서 부동산 익스포저 비율 축소와 고정금리 상품 확대, 리스크 상환능력 심사 강화 등 내실 위주 전략을 강화하고 있다. 부동산 정보통신업계 역시 예측모델 고도화, 지역 거래량 데이터 기반화, 지역별 공실률 모니터링 역량향상을 통해 새로운 솔루션 마련에 나서야 한다.

타 부동산 전문 매체와 최근 국회 및 정부 산하기관 보고서도 지방 부동산업 정체가 일시적 경기 요인이 아닌, 인구구조 변화·수요 축소·금융환경 악화 등 거시 구조 변화에 기반함을 지적한다. 뚜렷한 회복 신호가 없는 한, 향후 1~2년 내 지방 부동산 시장의 획기적 반등은 기대하기 힘들 것으로 판단된다. 정부 중장기 정책의 핵심은 지방의 실수요자 기반 강화와 연계산업 다각화, 청년·고령 인구 맞춤형 정책지원 등이 될 것이라는 전망이 많다. 기업 역시 공급과잉 리스크에 대응해 저가형·차별화 상품 개발, 대체수익모델 발굴에 힘써야 한다. 이와 같은 구조적 고찰을 바탕으로, 지방 부동산 시장과 관련 산업군은 체질 개선과 새 전략 수립 없이는 위기 심화로 내몰릴 공산이 크다.

— 서하준 ([email protected])