리모델링 규제 대폭 완화…조합원·신축세대 입주, 단지 통합 길 열리나

정부가 그간 벽처럼 가로막혔던 노후 아파트 리모델링 규제를 대폭 완화했다. 조합원이 신축 세대로 입주할 수 있는 길을 터주고, 기존 단지와의 통합 리모델링도 허용하면서 오래된 아파트 시장에 생동감을 불어넣겠다는 구상이다. 국토교통부는 4일 발표를 통해 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’ 개정을 공식화했다. 앞으로 리모델링 추진 조합은 신축 건물의 일부 세대를 기존 조합원이 아닌 신규 입주자에게 팔 수 있고, 인근 단지와의 통합 개발 추진도 간소화된다.

이번 정책의 핵심은 조합원의 신축 입주 자격 확대다. 종전에는 반드시 기존 세대에만 입주해야 했기에, 새로 공급되는 대형 평형이나 선호도 높은 위치는 외부 분양 몫으로 돌아가는 일이 많았다. 전문 인테리어 업계에서도 이 부분이 리모델링 시장의 가장 큰 걸림돌이었다는 지적이 적지 않았다. 하지만 이번에 빗장이 풀리면서 조합 내에서 더 넓은 주거 선택권이 보장된다. 특히 1:1 재건축이 구조적으로 불가능한 리모델링 특성상, 신축 세대 전매를 둘러싼 잡음이 새로운 갈등요인으로 번지는 것도 불가피해 보인다. 실제 지역 커뮤니티와 부동산 업계에선 벌써부터 분양권 프리미엄, 조합 내부의 형평성 문제 등을 두고 공방이 치열하다.

이뿐이 아니다. 단지 통합 리모델링 완화 역시 업계 전반의 물줄기를 바꿔놓을 잠재력이 크다. 수도권을 중심으로 20~30년차 노후 아파트가 밀집된 구도심에서, 서로 붙어 있지만 별도의 법적 틀에 묶여 있던 단지 간 칸막이가 사라진다. 이 경우 사업 추진 속도가 크게 빨라질 뿐 아니라, 대규모 기반시설 확보 등 장점도 덩달아 주목받는다. 다만 일부 전문가들은 통합 추진의 이해관계 조율, 매몰비용 발생 등을 우려하는 분위기다.

정부의 이번 완화책은 분명 ‘도심 주거 고도화’라는 정책 방향성과 맞닿아 있다. 안정적인 주택 공급, 노후 단지의 경쟁력 확보, 도심 공동화 방지 등 다양한 효과가 기대된다. 하지만 제도적 허점과 기대효과 사이에서 기민한 대응이 요구된다. 당장 조합원 간 이익 배분 문제, 통합 추진을 둘러싼 주민 반발, 그리고 최종 분양가 산정 과정에서의 예측 불허한 논란이 불거질 수밖에 없다.

기존 강남, 목동, 분당 등 인기 대단지의 이해관계 조율도 향후 업계 판도를 좌우한다. 한쪽에선 ‘로또 분양’ 우려가, 다른 쪽에선 노후주택 주민들의 탈출구가 될 수 있다는 기대감이 공존한다. 정부가 리모델링 규제를 풀고는 있지만, 조합 해산 기준이나 시공사 선정 과정에서의 불투명성, 조합 내 외부 투자자들의 목소리처럼 풀어야 할 숙제가 하나둘이 아니다.

무엇보다도 정책 효과가 현장에서 뿌리내리려면, 리모델링이라는 복잡한 사업구조 자체에 대한 국민의 신뢰 회복이 필수다. 아울러 분양권 전매제한, 청약자격 강화 등 후속 대책 또한 속도감 있게 논의되어야 한다는 지적이다. 일부 부동산 전문가들은 조합원 배당물량을 도리어 줄이고, 통합 추진 과정에서 대형 건설사-소규모 조합간 힘의 불균형이 심화될 위험도 있다고 지적한다. 특히 1기 신도시 재정비를 염두에 둔 이번 조치가, 실제 주택시장 안정으로 이어질지가 관건이다.

결국 정책의 속도와 현장의 수용성 사이에서 균형감각이 요구된다. 마치 고성능 재료로 집을 올리더라도 뼈대를 제대로 세우지 않으면 무너지듯, 리모델링 규제를 푸는 것만으로는 성공의 보장을 장담할 수 없다. 특히 주민들이 신뢰할 만한 공정하고 투명한 사업 절차, 그리고 이해관계자 모두가 납득할 수 있는 배분 시스템을 구축해야 한다는 것이 업계 전문가들의 중론이다. 이 같은 변화를 두고 업계, 주민, 투자자, 그리고 정부 모두에게 현실적인 조율 능력이 어느 때보다 중요해졌다. — ()