[데스크 칼럼] 불안 심리가 주도하는 부동산 시장

2026년 1월, 국내 부동산 시장이 다시 요동치고 있다. 한국은행에 따르면 2025년 4분기 기준 전국 아파트 매매가격 지수는 지난 분기 대비 1.7% 상승했다. 특히 서울 강남권은 2.4%, 수도권 전체는 2.0%의 상승률을 기록했다. 매매거래 건수 역시 작년 동기 대비 18.3% 늘었으며, 전세가격도 동반 상승 중이다. 그러나 이 수치가 실물 경제의 개선이나 실수요 증가에 기반했다기보다는, ‘불안 심리’와 ‘추격 매수’가 시장을 주도했다는 점이 여러 통계와 시장참여자 조사에서 확인된다.

2025년 하반기 금리인하 기대감이 시장에 광범위하게 퍼지며, 일각에선 이자 부담 완화에 대한 기대가 커졌다. KB국민은행과 부동산R114가 각각 실시한 설문에서는 응답자의 70% 이상이 ‘기준금리 인하 기대’ 또는 ‘정부 추가 대책 기대’로 2026년 집값 반등을 예상한다고 답했다. 하지만 정작 임금 상승률, 취업자 증가폭, 가계 처분가능소득 증가율 등 실물지표에서는 큰 변화가 발견되지 않는다. 서울시 노동시장 분석 결과, 2025년 상반기와 하반기 월평균 실질 소득은 각각 0.7%, 0.8%씩 미미하게 상승했으나, 물가상승 등 비용 부담을 고려하면 오히려 체감경기는 악화됐다는 진단이 우세하다.

이번 부동산 시장의 반등 국면은 2020~2021년 초과열기와 비교할 때 거래 동인과 과열 흐름의 원인이 다르다. 당시에는 풍부한 유동성이 부동산과 주식, 코인 등 모든 자산시장에 대대적 자금이 쏠렸다. 예적금 대비 자산수익률 우위, 저금리 환경과 대출규제 완화 등이 합치되면서 투자와 실수요가 혼재됐다. 반면 현재는 금리가 아직 3%대에서 내려오지 않은 상황이고, 금융당국의 투기지역 규제 또한 유지되고 있다. 한국부동산원은 최근 시장 참여자 설문에서 “지금은 확신보다는, 혹시 더 오르면 기회를 놓칠까 두려워 추격매수에 나서는 심리적 불안이 크다”는 응답이 60%를 넘었다고 밝혔다.

심리적 불안은 언론보도와 유튜브 등 SNS 정보 확산, 그리고 최근 중개업소 현장 발언 등을 통해 확실히 현실화된다. 각종 커뮤니티·포털 실거래가 게시판에는 “당장 살지 않으면 한 달 뒤에는 못 살 것 같다”는 불안 메시지가 넘친다. 반면, 실거래 데이터 기준 외국인 임대사업자, 다주택 법인 등 주요 투자 주체의 매수 비중은 최근 2년간 10% 내외로 정체돼 있어, 실수요보다는 소규모 패닉바잉이 시장 불안을 반영하는 선행지표임을 알 수 있다.

각종 지표를 종합해볼 때, 부동산 시장의 펀더멘털(기초체력)에는 뚜렷한 호재가 없는 상태다. LH, SH 등 공공주택 공급계획은 2026~2027년 집중적으로 시장에 공급되며, 최근 정부는 가계부채 위험을 들어 추가 금융 규제 강화 의지를 재차 시사했다. 미분양 주택 및 준공 후 미입주 아파트도 지속적으로 5만 호를 상회하고 있으며, 서울 외곽 및 지방 도심의 미분양 해소율은 30% 미만에 그친다. 이 같은 수급 불균형과 동시에, 신규 분양단지 경쟁률은 중소형 평형 위주로만 치우쳐 있어 시장의 전반적 활황이라 보기도 어렵다.

최근 몇 년간 빠른 가격 반등과 하락을 반복한 경험 탓에, 일반 소비자, 특히 30~40대 중장년층의 경우 “너무 오래 기다리면 내 집 마련이 더 어려워질 것”이라는 불안감이 크다. 기업 집단이나 부동산 리츠 운용사들은 단기 수익성이 아닌, 안정적 임대 수익 확보와 중장기 실수요 변화에 맞춘 투자 전략을 고수하고 있다. 예를 들어, 경기권 A사, 충청권 B사 등 주요 건설사들은 최근 선분양 대신 완공 후 분양(후분양)으로 전략을 선회했으며, 금융기관 역시 LTV·DSR 등 담보대출 심사를 강화했다.

부동산 시장의 향방은 여전히 ‘심리’와 ‘정책’ 변수에 연동되어 있다. 급등 신호에 대한 대중의 불안 심리가 중개업소나 온라인 커뮤니티를 거쳐 확대 재생산되는 상황에서는, 각종 정책 발표나 금리 변화가 어떤 파급효과를 낳을지 신중히 지켜볼 필요가 있다. 장기적으로는 신규 주택 공급 확대, 실수요자 보호 대책, 금융 리스크 완화 규제 등이 병행되어야 시장의 건강성과 예측 가능성이 담보될 것이다. 시장 참여자 모두가 불안 심리에 조급하게 반응하기보다는, 통계와 데이터를 바탕으로 한 합리적 판단이 절실하다.

박서영 ([email protected])