역주행하는 집값, 금리 상승에도 불붙은 시장의 메커니즘

2026년 1월, 대출 금리 상승 국면에 접어든 국내 시장에서 부동산 가격이 오히려 ‘역행’하는 형국이 나타나고 있다. 기사에 따르면 지난 반년간 한국은행이 기준금리를 꾸준히 3%대에서 4%에 근접하도록 인상했음에도, 서울·수도권 핵심지 집값은 오름세를 타고 있다. 전문가들은 2021~2023년 집값 급등기 이후 ‘거래절벽’과 하향 안정화가 이어질 것으로 예측했으나, 실제로는 거래가 재개됨과 동시에 수요 집중이 재점화된 이례적 현상이다. 이 현상의 1차적 원인은 전통적 공급부족에 더해 신규 입주 물량 감소가 맞물렸다는 점에서 찾을 수 있다. 2025년 하반기부터 분양 대기수요와 실거주 전환 수요가 겹치며 주요 단지 청약 경쟁률이 두 자릿수를 기록했고, 반면 금리 인상으로 소형·저가 주택 시장이 경기 외곽부터 위축되는 양극화가 심화되고 있다.

주요 은행의 평균 대출 금리는 4.2%를 상회한다. 여기에 전세제도 개편 이후 전세대출 축소 및 월세전환이 급격히 늘며 유동성이 한정된 3040세대 중심으로 매수 심리가 살아난다는 분석도 존재한다. 최근 시장의 데이터를 보면, 2025년 12월~2026년 1월 서울시내 아파트 실거래가는 한 달 새 평균 1.7% 상승했으며 송파·마포·강남 일대는 신고가 경신 행진을 이어가고 있다. 그러나 거래량 자체는 2021년 대비 절반에도 못 미치는 ‘거래 가뭄’이다. 높은 금리에도 가격이 오르는 것은 유동주식시장보다 압도적으로 작은 공급·거래 구조와, 신뢰 기반의 장기 실수요자 중심 변화에서 비롯된다. 기술적으로 인공지능 기반 부동산 분석 플랫폼이 제시하는 시장지도 역시 2024년 하반기 이후 입주 물량 예상치가 역사적 저점임을 보여준다.

이례적 가격반등의 배후에는 구조적 변수로 공공·민간 공급 지연과 고금리 대출 규제 방식이 한몫한다. 2022~2024년 민간 재개발·재건축 인허가 지연, 도심 용적률 제한 등으로 2027년 이후 입주 예정 물량이 뚝 끊기는 상황이다. 정부의 수요억제 정책이 단기 심리 위축과 장기 공급난을 동시 초래하는 역설을 보인다. IT 기술과 연계된 부동산 데이터 분석에서는 KB, 부동산114 등 플랫폼이 제시하는 ‘거래 회복=가격상승’ 시그널이 하반기 이후 현실화되고 있다. 흥미롭게도, 저금리 시기 과다실행된 갭투자 성향은 아직 시장 전반을 압도하지 못하며, 그보다는 실거주 위주 7년 이상 장기보유 세대가 송파·목동 등 핵심 진입장벽을 유지하는 형태로 나타난다. 이러한 변화는 미디어와 정책 당국이 단순히 ‘대출 어렵게 해 집값 잡기’ 논리로 접근해왔던 과거의 해법이 기술 기반의 현장 데이터를 따라가지 못하고 있음을 보여준다.

동시에 기술혁신도 변수다. 최근 주목받는 스마트 부동산 서비스와 AI 매물 분석의 확산은 ‘시장 투명성’을 제고해 허위거래, QPR(가격조작) 등 왜곡을 다소 줄였으나, 역으로 신뢰 기반 실수요자의 가격지불 한계를 선제적으로 끌어올리는 결과도 낳고 있다. 사례로, 플랫폼 기반 실거래가 1일 단위 공개와 단지별 실시간 수요·공급 파악이 매도 측 협상력을 강화함과 동시에, 지방 외곽 저가매물에 대한 매수 심리 위축도 동반하고 있다. 연말 기준 3억원 미만 주거형 아파트 매매는 경기·인천 등지에서 반년 만에 12% 감소했으나, 6억원 이상 주요 단지는 오히려 물량 부족으로 거래가 활발하다. 이 같은 이중구조는 부동산 정책 설계와 신기술 도입 모두에서 보다 체계적이고 장기적인 데이터 분석, 지역별 맞춤형 대응의 필요성을 시사한다.

미래 전망은 단순하지 않다. AI 플랫폼의 2026년 시뮬레이션에 따르면 올해 4~9월까지 서울·수도권 아파트 평균 매매가는 추가 1~2% 반등이 예상된다. 하지만 기준금리가 6월 이후 추가 상승하고, 2027~2028년 공공택지 준공군의 본격 입주 시기가 도래하면 숨 고르기 장세로 접어들 가능성도 크다. 주거권 보장 등의 친환경 진보적 관점에서도 중앙정부와 지자체 간 데이터 연동, 실거주·생애주기 기반 주택정책 설계가 절실하며, 기존 공급 위주 정책과 거시금리 조정만으로는 이제 시장 메커니즘을 제대로 읽을 수 없다는 사실이 명확해진다. 대출 규제만으로 일시적 하락을 노리기보다는, 기술 분석을 통한 건전한 시장 신호 반영, 수요자가 예측 가능한 정책 체계 구축이 병행되어야만 한다.

결국 2026년 주택시장 현상은 단기 금리조정, 정책 신호, 기술·데이터 기반 시장 메커니즘이 복잡하게 맞물리는 전환 국면이다. 주목해야 할 것은, 실시간 데이터와 기술 분석을 결합하면 비정상적 가격변동에 대한 경고신호를 조기에 포착할 수 있다는 점이며, 중장기 주거안정으로 가는 길은 이성적 수급관리와 예측 가능성 강화에 있다는 사실이다. 이러한 맥락에서 정책, 기술, 실거주자 중심 시장 판도를 냉철히 읽을 필요가 있다.

— 안시후 ([email protected])