‘장특공제 폐지’ 논란에 흔들리는 부동산 시장, 불확실성의 이중주

정부의 장기보유특별공제(장특공제) 폐지 검토 소식이 부동산 시장에 적지 않은 충격파를 던졌다. 장특공제는 부동산 소유자가 오랜 기간 부동산을 보유할 경우 양도소득세를 대폭 감면받을 수 있도록 설계된 세제혜택이다. 기존에는 2년 이상 주택을 보유한 경우 최대 80%까지 양도세를 공제받을 수 있었다. 하지만 정부가 이 제도의 단계적 폐지 혹은 대폭 축소를 검토하고 있다는 사실이 알려지면서 다주택자뿐 아니라 1주택 실수요자까지 향후 세부담에 대한 우려를 드러내기 시작했다.
최근 부동산 시장의 주요 변수는 단순히 금리나 미분양 상황이 아니다. 규제와 완화, 세제와 금융정책, 그리고 예측불가능한 정책 리스크가 주택시장 전반에 불확실성을 높이고 있다. 장특공제의 변화는 서울·수도권을 비롯한 주택 매물 출회, 매수심리, 장기보유 토지 및 건물의 거래 동향에 결정적인 영향을 미치고 있다. 한편, 올해 초부터 정부 기조는 실거주자 보호와 투기 수요 억제 사이에서 ‘핀셋 정책’을 강조해왔으나, 갑작스러운 폐지론은 정책 일관성 논란까지 확산시키는 모양새다. 시장은 이미 반응하고 있다. 일부 공인중개사는 장특공제 변화 조짐이 포착된 뒤 ‘지금이 막차’라는 인식이 강해졌다고 전한다. 지역에 따라서는 급매물 출현 비율도 올라간 상황이다.
정부 도입 이후 장특공제는 주택 뿐 아니라 토지, 상가, 일반건물에도 적용되어 왔으며, 최근 3년간 다주택자 규제, 취득·보유세 강화라는 복합 기조 속에서 다층적 역할을 해왔다. 그러나 정책 변화 소식이 단순한 조정에 그치지 않고 ‘폐지’ 혹은 ‘대폭 축소’로 흘러가자 장기보유자가 느끼는 세제 신뢰는 떨어질 수밖에 없다. 실수요자의 최대 관심사는 보유기간에 따른 정당한 세금 감면인데, 현재 정부의 입장은 투기적 장기보유까지 세제 특혜를 줄 수 없다는 논리에 가깝다.
주목해야 할 국제적 시사점 또한 존재한다. 중국과 일본 등 동아시아 국가의 부동산 정책은 낮은 인구증가율 및 지역 격차 해소라는 맥락에서 비교적 장기보유에 우호적 인센티브를 부여하는 경향이 있다. 일본은 장기보유주택 양도세율을 퇴직이후 실거주 중심의 매각에는 상대적으로 낮게 유지한다. 중국은 부동산 경기둔화를 반영해 최근 5년 이상 보유자에 대한 세제 부담을 오히려 경감하는 방안을 속속 도입하고 있다. 당국의 인센티브 설계가 매도 매수를 촉진시켜 시장의 구조적 변동에 대응할 여지를 준다는 점이 논쟁의 초점이 되고 있다. 한국은 지금까지 ‘거주기간 가산’ 등의 조건을 두면서 실수요자와 투기수요를 엄격히 구분하려 했지만, 실제로는 시장 신뢰와 주택 순환성에 있어 역효과를 낳을 수 있다는 지적이 잇따른다.
부동산 세제 정책은 항상 이중적 효과를 가진다. 한편으로는 ‘더 오래 보유한 자에게 혜택’, 다른 한편으로는 ‘시간이 지나도 투기수요를 근절하지 못한다’는 딜레마 속에서 정책설계가 반복된다. 장특공제를 없애거나 대폭 축소할 경우, 단기시야로 접속하는 투자자들은 줄겠지만, 장기적으로 자산이동의 경직성만 높이고, 실수요자까지 세부담 불만이 커질 가능성이 크다. 여야 국회와 학계, 부동산 업계에서도 비슷한 우려가 크다. 세제일원화의 명분과는 별도로, 예측가능성·정책 신뢰 회복이 실수요심리 안정에 얼마나 중요한가라는 물음이 공론장에 서고 있다.
시장에서는 ‘주택시장 안정’을 기준삼아 필요시 추가적 보완책과 절충안을 마련해야 할 것이라는 여론이 지배적이다. 예컨대, 실거주 1주택자에 한해 장특공제 존치 혹은 축소의 속도 조절, 다주택자는 완화 없이 엄격 적용 등 차등적 접근이 필요하다는 주장이 제기된다. 만약 정부가 일방적 폐지로 간다면, 기존 주택시장 참여자들의 신뢰 위축과 함께 매물잠김, 유동성 둔화 등 예상치 못한 부작용이 불가피하다. 규제 완화를 논의할 때처럼, 세제 변화도 당사자 예고 및 시장 영향에 대한 세밀한 시뮬레이션이 동반되어야 한다는 점이 다시 한번 확인되고 있다.
부동산 정책의 핵심 변수는 ‘정치적 수혜’가 아니라, 결국 ‘시장 심리 안정’과 ‘거주 안정’에 있다는 점에서 정부의 결정은 신속하되 신중해야 한다. 대다수 전문가들은 정책의 일관성과 신뢰 유지, 그리고 부동산 시장 내 실수요 보호 기조가 무엇보다 중요하다고 입을 모으고 있다. 앞으로 장특공제 폐지 논란은 국회 논의와 지방선거, 실질적 시장지표의 변동에 의해 추가 변곡점을 맞을 가능성이 남아 있다. 부동산 세제는 단순한 수치 이상의 영향력을 갖는다. 정책 신뢰를 저해하는 급격한 변화는 시장 내부의 불확실성을 극대화할 뿐 아니라, 사회 전반의 경제적 예측 가능성까지 흔들 수 있음은 분명하다.
— 천유빈 ([email protected])