서울 남산타운 리모델링 본격화…주택조합 설립인가, 도시정비의 현실과 숙제

서울 중구 남산타운 아파트가 리모델링 본격화 단계에 진입했다. 최근 주택조합 설립 인가를 공식 획득하며 사실상 대규모 도시정비 프로젝트의 스타트라인에 들어선 것이다. 남산타운은 1990년대 서울 도심 주거지로 자리 잡은 후 오랜 세월 동안 구도심 아파트의 상징이었으나, 이제는 시설 노후화와 환경 문제, 거주자 안전 우려로 오랜 기간 리모델링 필요성이 제기돼온 곳이었다. 주거환경 개선에 대한 기대감과 함께, 또 다른 개발 촉매제가 될 수 있다는 관점에서 남산타운 리모델링은 인근 지역, 서울 전체 도시정비 구도의 영향력 있는 분수령이 될 수밖에 없다.

핵심은 “무엇을 어떻게 바꿀 것인가”, 그리고 “주민 합의가 충분히 뒷받침 돼있는가”이다. 리모델링 방식은 재건축과 달리 기존 골조를 부분적으로 유지하면서 공간구조의 혁신과 시설 현대화에 초점을 둔다. 남산타운의 경우 준공 후 30년 이상 경과한 대단위 단지답게, 골조 내력에 의존한 리모델링이 불가피하다. 특히 30~40평형 위주로 지어진 기형적인 평면, 낡은 배관·난방, 주차난, 공동체 공간 부족, 외부 인프라와의 단절 등이 산적해 있다. 최근 실시된 안전진단 결과도 구조적 결함과 전기·기계 시설의 노화가 서로 맞물려 근본적 대책이 필요하다는 점을 재확인시켰다.

그러나 모든 것이 탄탄대로일 수는 없다. 남산타운 리모델링 조합 설립의 뒷면에는 복잡한 이해관계의 충돌–”조합 주도와 비조합원의 마찰”이라는, 우리 도시정비의 한계가 여전히 그림자처럼 따라다닌다. 일부 조합원들은 분담금, 사업추진방식, 향후 재산가치 변화 등에 대해 쉽게 합의하지 못했고, 외부 투자자와 실거주자 사이의 온도차도 크다는 평가다. 조합 입장에서 비용 최소화, 일정 단축을 최우선할 수밖에 없지만, 자칫 공공성이나 품질·안전 측면에서 소외될 수 있다는 우려 역시 여전히 살아 있다.

게다가 남산타운이 속한 중구는 서울 내 개발 잔존 가치가 높은 도심지임에도, 주택정비사업의 행정 인허가가 상대적으로 까다로운 터전 중 하나로 꼽혀왔다. 환경, 교통, 문화재 보호, 시장 여건 변화 등 수많은 규제가 맞물린다. 이번 리모델링 추진이 조합 설립 인가라는 1차 관문을 넘었지만, 실시설계·인가·시공사 선정·금융조달에 이르기까지 앞으로도 산 넘어 산이다. 최근 ‘조합-시공사 담합’ 사태, 리모델링 구조안전성 논란 등 전국 단위 유사사업에서 드러난 난맥상은 남산타운 계획에도 투영될 가능성을 경계하게 만든다. 투자자들은 벌써부터 “용적률 완화, 분양가 상한제 적용 여부, 인근 부동산 시세 연동” 등으로 시선이 쏠려, 아파트 가격 오르내림에 촉각을 곤두세운다.

이 시점에서 보수와 진보 양 진영의 시각은 선명히 갈린다. 시장 중심의 보수 논리에서는 노후 대단지의 신속한 정비와 민간주도, 부동산 가치 극대화를 중시한다. 반면, 시민사회와 공공우선의 목소리는 “도심부 주택공급의 공공성·균형 발전”과 “구도심 거주민의 삶의 질 개선” 등에 방점이 찍힌다. 개발 프레임에 매몰되면 외곽 저소득 주거지 상대적 소외, 인근 원주민 밀려나는 젠트리피케이션 현상은 여전히 우려를 자아낸다. 그리고 모든 갈등의 밑바닥에는 1가구 1주택의 바람, 부동산 시장의 불신, 오랜 기간 표류해온 도시정비 행정 마찰이 깔려 있다.

결정적인 요소는 역시 조합 주도와 행정의 대립이 아니다. 관건은 실제 생활자–입주민 당사자들이 얼마나 주도적으로, 서로 투명하게 정보를 공유하고 미래상을 그려갈 수 있는가다. 최근 서울시와 중구가 추진하는 정비사업의 ‘소통 모델’은 주민 의견수렴 강화, 건설사·조합·공공기관의 상생협의체 도입, 온라인 정보공개 확대 등이지만, 형식적 정책만으론 진짜 갈등 해소는 어렵다. 성공 사례와 실패 사례, 다양한 도시정비 프로젝트에서 교훈을 제대로 도출해야 할 시점이다.

남산타운 리모델링은 단순히 한 단지의 하드웨어 개선이 아니라, 노후 도심아파트의 ‘지속가능한 재탄생’이란 전형을 세울 수 있는 시금석이다. 고령화, 인구감소, 저성장 국면 속에서 이제 개발은 곧 ‘삶의 질 개혁’이란 관점과 맞닿으려 한다. ‘비용분담만으로는 설명할 수 없는’ 미래의 가치, 물리적 리모델링에 머무르지 않고 공동체와 환경까지 포괄하는 발전 모델로, 남산타운이 어떤 해법을 낼지 주목할 이유다.

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