아파트 인테리어 공사, 눈에 띄지 않는 구조변경이 분쟁의 불씨가 되다

현대 아파트 거래 현장에서 인테리어 공사로 인한 구조 변경이 심각한 사회적 갈등으로 번지고 있다. 최근 국토교통부와 각 지자체에는 부동산 매매 후 이전 소유주의 ‘숨은 구조 변경’에 대한 분쟁 신고가 꾸준히 접수되고 있고, 이로 인해 수억원대 손해배상 소송도 빈발하고 있다. 전용면적 확장, 발코니 벽 철거 등 관행적으로 이뤄지던 불법 구조 변조가 거래 단계에서 드러나자 매수-매도인 뿐 아니라 시공업체, 관리사무소, 그리고 지자체까지 이해관계가 복잡하게 얽혀 여러 주체가 소송전에 휩싸이는 경우도 다수다.

아파트 인테리어 시장의 급성장과 함께 개인 맞춤형 공간에 대한 욕구는 해마다 커지고 있다. 2024년 기준 국내 리모델링 시장은 약 45조원, 이중 아파트 리모델링 비중이 70%에 달한다. 이 과정에서 매매 전 마감재 변경과 같은 단순 인테리어를 넘어, 천장 또는 벽체 위치까지 임의로 바꾸는 사례가 판을 친다. 문제의 핵심은 이같은 구조변경이 많은 경우 구두로만 진행되고, 단지내 시공업체와 관리사무소 역시 신고 의무와 책임 한계가 불분명하다는 점이다. 당장 국토부의 ‘건축법상 금지된 구조변경 위반’ 건수만 지난 3년간 34%나 늘었다. 남의 일이 아닌 셈이다.

실제로 서울 강남권 A단지에 입주한 김모씨는 “거래 후 입주해보니 천장 배관 및 내부 가벽이 변경된 사실을 알게 됐다”며 “매도인, 중개사, 시공사 모두 책임을 미루다 결국 법적 다툼으로 이어졌다”고 호소했다. 이 경우 구조 물성, 내진 구조 및 배관 라인의 허가 없는 변경은 명백한 위법행위지만, 실제 적발이나 원상복구 명령은 극히 드물다. 이와 관련해 법조계는 “불법 구조변경이 거래 당시 확인되지 않으면 매도인, 시공사, 중개사 모두 배상 책임에서 자유로울 수 없다”고 경고한다. 특히 중개사의 확인설명 의무가 강화된 이후 형사적 책임까지 쟁점화되는 추세다.

이 같은 현상은 단지의 자산 가치를 떨어뜨릴 뿐 아니라, 집주인 간 불신을 키우는 요인으로 작용하고 있다. 실제 감정평가사 A씨는 “거래 이후 구조 안전진단 비용, 원상복구비, 시공지연에 따른 추가 피해 등 매수인 부담이 최소 수백만원에서 수천만원까지 불어난다”며 “일단 잘못된 공사가 이뤄진 뒤엔 실제 책임소재 밝히는 데 상당한 시일과 비용이 소요된다”고 지적했다.

또 정부와 지자체의 건축허가 및 사후 점검 시스템도 논란의 한가운데 있다. 원칙적으로 아파트 내부 벽체나 발코니 등 구조체 변경은 반드시 허가 후 이뤄져야 하고, 해당 사항은 매매 계약 시 고지되어야 한다. 하지만 현장에서는 무단 구조변경이 “모두 한다”는 분위기에 묻히는 상황이다. 실제 2026년 국토부 아파트 구조위반 현황 자료에 따르면, 전체 신고 사례 중 68%가 사전조치 없이 시공됐고, 이 중 원상복구가 실제로 이뤄진 경우는 절반도 되지 않는다.

전문가들은 현재 시스템 하에서는 ‘공동주택 구조 변경 관리 사각지대’가 존재한다고 지적한다. 관리사무소는 신고 접수와 자체 점검에 한계가 있고, 시공업체는 다수의 공사를 병행하며 법적 책임 부담을 회피하는 ‘깜깜이 시공’이 만연하다. 이에 따라 부동산 전문가들은 매수·매도 양측 모두 계약 단계에서 주택의 구조 변경 내역과 정확한 공사 이력을 요구하고, 필요시 사설 감정·구조진단까지 반드시 거칠 것을 권고한다. 또한 시공업체에 대한 자격 기준과 시공 기록의 의무공개, 위법 시 강력한 처벌 규정 신설이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.

결국 주거 공간은 단순한 사적 자산을 넘어 사회적 안전, 지역 신뢰와 직결되는 문제다. 인테리어 경쟁의 과열 속에서 숨은 구조변경이 지속된다면, 피해는 고스란히 평범한 실수요자에게 전가되고 주거시장 자체의 안정성과 신뢰도도 훼손될 수밖에 없다. 아파트 구조변경의 투명화, 허가제 실효성 강화와 거래 단계에서의 정보 공개 및 공사 이력 관리야말로 피해 예방의 첫걸음이다. 입주 전 단순한 등기부등본 확인을 넘어 실제 내부 구조와 이력까지 살펴야 하는 시대. 그만큼 각자 자신의 ‘집’을 지키는 촘촘한 체크리스트가 필수적이다.

거래 당사자, 중개사, 시공업체, 지자체 모두가 도덕적 해이에서 벗어나 책임의식을 갖춘 시스템을 설계해야만 한다. 끝없이 반복되는 분쟁을 멈추는 열쇠 역시 결국 제도 개선과 현장의 투명성 확보임을 잊어선 안된다. ()