공공성과 환경 사이에서 멈춘 캠프콜번 개발, 본질은 무엇인가

서울 도심 대규모 개발 사업인 캠프콜번 프로젝트가 제동에 걸렸다. ‘공공성 부족’과 ‘환경 문제’가 핵심 원인이다. 재개발 추진 초기 강남구 일대를 둘러싼 토지 이익과 행정 지원 요구, 민간자본의 이윤 극대화 프레임이 지속돼 왔다. 여기에 시민단체와 환경계, 일부 정치세력이 합세하며 사업은 접경에서 난항을 겪고 있다. 관할 지방자치단체와 중앙정부 간 충돌도 반복된다. 주요 시사점은 기초자치단체와 중앙정치의 이해관계, 그리고 수익 일변도 민간개발과 ‘주거복지’ 명분이 충돌하는 대목이다.

캠프콜번 부지는 과거 미군기지 반환 지역으로, 장기간 방치된 폐공간이다. 박원순 전 시장 시절부터 ‘시민공원 조성’ 요구가 꾸준히 제기됐다. 그러나 부동산 호황 탓에 신도시급 상업·주거 복합개발 압력이 컸다. 현행 규정상 환경영향평가 강화와 공공기여 비율 확대가 권고되지만, 시행사는 사업성 악화와 비용 부담을 대외적으로 호소한다. 해당 부지의 토지공개념 적용 범위와 실질적 활용방안, 매각 방식에 대해 시의회 내 진보·보수 구도 대립도 확연했다.

캠프콜번 사례는 최근 전국적으로 반복되는 ‘부동산 개발 vs. 도시공공성’ 논란의 축소판이라 할 수 있다. 2024~2026년 사이 강서구 마곡지구, 수원 원도심, 부산 해운대 등에서 비슷한 구도 반복됐다. 정치권은 지자체장 선거와 연동된 부동산 공약으로 프레임 전쟁에 골몰했다. ‘공공임대 확대’나 ‘녹지 조성’은 명분으로, 실상은 세수 증대, 민간사업자 이익 안정과 직결되는 구조다. 이번 건 역시 개발 사업 승인 과정에서 사업성과 환경권 보장이 충돌했다. 공식 발표문에선 ‘합의 불발’이란 표현이 사용됐지만, 실제론 조율 책임 회피와 이권 조정 실패로 해석된다.

환경단체의 논거는 명확하다. 서울 도심의 녹지 총량은 줄어들고 있다. 기후위기 가속화 속 미군 반환지 공원화는 이미 일부 외국 도시들의 성공 사례로 언급돼왔다. 환경영향평가 결과 토양오염, 생태계 파괴 우려 또한 현실적 근거로 작용했다.

반면, 개발 추친 주체들은 ‘주택공급 확대’, ‘신성장동력 마련’ 논리를 내세웠다. 전월세난과 서울 내 주택난 심화, 상업지구 활성화가 국가 경제에 기여한다는 주장이다. 정부와 서울시 역시 부동산 시장의 ‘합리적 조정’을 내세워 민간 개발 인센티브 유인을 공식 입장으로 삼아왔다. 그러나 실상은 공공이익 환원율과 사회적 합의 부족이 근본 원인이다. 행정력 부족, 민관 간 신뢰 결여 역시 다시 한 번 적나라하게 드러났다.

정치권 내부 상황도 냉정하게 볼 필요가 있다. 현 정부 출범 이후 ‘개발 속도전’ 기조가 강화되면서도, 실제 승인률은 2023년 이후 정체다. 내년 총선을 앞둔 상황에서 국회의원들 다수는 ‘지역구 개발 약속’과 환경·시민 안전 사이 줄타기를 하는 양상이다. 국민의힘은 “주거복지 확대와 경제 활성화” 프레임을, 더불어민주당은 “공공성 강화와 환경권 보장” 프레임을 들고 있다. 실제 각 당 의원들이 상임위에서 내놓은 관련 발언도 이 같은 이해 충돌을 보여준다.

해외 주요 도시의 반환기지 개발 사례와 현행 한국 방식의 현격한 차이도 짚어볼 지점이다. 뉴욕의 하이라인, 독일 베를린 템펠호프처럼 공공공간 중심 개발이 국제 트렌드다. 반면, 한국은 여전히 부동산 경기 부양 논리 아래 개발 이익의 사회 환원보다는, 단기 성과에 집착하는 구조다. ‘공공임대 비율’, ‘녹지 확보’ 등 조건은 늘어나지만, 실질적 이행력이나 장기적 도시계획에 대한 신뢰는 여전히 낮은 상황이다.

이번 캠프콜번 개발 제동 사태는 여러 레이어의 정치프레임이 얽혀 있다. 기본적으로는 중앙·지방 갈등 구조, 두 번째로는 환경·복지와 이익극대화 논란, 마지막으로는 팬데믹 이후 바뀐 주거철학, 삶의 질 요구에 대응하겠다는 메타 담론이 존재한다. 정부는 사업 타당성 보강과 공공성 확대를 명분으로 내세우지만, 실상은 인허가 책임 회피와 부담 분산에 무게를 두고 있다. 이 과정에서 주민 공청회, 사회적 토론은 형식적 절차에 그쳤고, 진짜 의사결정은 정치적 거래와 이해득실 계산에서 이뤄진 것으로 평가된다.

국민들은 점점 더 불신하고 있다. 한쪽에서는 “할 거면 제대로 하라”고, 다른 한쪽에서는 “공익 명분에 기댄 또 다른 투기판”이라 비판한다. 대기업, 건설사, 환경단체, 지자체장, 중앙정부, 시의원 각각의 표 계산과 이해 기로에서 ‘도시의 미래’는 지연되고, 결과적으로 거버넌스의 한계를 다시 드러낸다. 캠프콜번 사태의 본질은 ‘누가 실질적 책임을 지고 도시공간을 설계할 것인가’라는, 권력과 이익, 책임의 문제다. 개발시장의 현대적 프레임을 다시 묻는 계기다.

— 윤태현 ([email protected])