잠원·가락 리모델링 통과와 석수역 43층 주상복합, 서울 도시정비의 새로운 분기점

서울시 도시계획위원회가 최근 주목할 결정을 잇달아 내렸다. 강남권 잠원동과 송파 가락동의 대규모 아파트 리모델링이 관문을 넘었고, 안양 석수역 일대에는 최고 43층에 달하는 주상복합건립이 도시심의에서 통과됐다. 동시에 서울 각지의 도시정비와 주거환경 개선사업에서 나타난 이 같은 급진적 변화를 바라보는 시선에는 기대감과 불안, 실리와 원칙, 공공과 이익이 교차한다.

서울 잠원동 일대는 오래된 아파트 배치와 구조 탓에 수년째 ‘리모델링 대장주’로 꼽혀왔다. 시의 승인으로 본격적으로 건축행정이 가속화될 전망이다. 가락동 역시 시범 아파트단지가 신속통과되며, 주민들의 기대와 부동산 시장의 기대심리가 동반 상승했다. 석수역은 비서울권이지만 수도권 연계 교통의 허브로 자리잡으면서 초고층 복합아파트 도입이 드디어 첫발을 뗐다.

주목할 점은 리모델링 승인단지들의 공통분모다. 첫째, 기존의 도시 구조물과 주거·교육·녹지공간 한계, 둘째, 인구밀도의 압박이다. 때문에 서울이 내린 답은 높이, 복합화, 고밀 계획이다. 실제 잠원이나 가락권 리모델링은 단순한 ‘외관 리뉴얼’이 아니라, 기존 15~20층 저층 구성을 벗어난 수십 층 대규모 고밀화로 설계되고 있다. 이는 공급 측면과 도시 미관, 경제적 실리까지 다방면에 영향을 준다. 그러나 현장 실제로는 상존하던 안전문제, 조망권·일조권 갈등이 턱밑에 와 있다.

석수역 초고층 주상복합 건립 또한 단순한 공급 확대 이상의 의미다. 수도권 남부의 핵심 교통 기점이자, 주상복합 경쟁에서 후발주자인 석수권역이 도시경쟁의 선두 주자로 나서려는 의지가 엿보인다. 43층 고층 설계와 상업·업무 복합용도 배치는 끊임없이 반복된 수도권 역세권 개발 패턴의 ‘업그레이드’이자, 주거·업무·상가의 조화 실현을 시도한다.

그런데 이 과정에서 서울시와 지자체가 내세우는 ‘공공성’의 진정성이 흔들리고 있다. 예비갈등은 노골적이다. 잠원·가락 리모델링 구역에선 조합원과 일반분양자, 인근 공동체 간 환경·교통·생활 편익 갈등이 점증 중이다. 단지 고밀화와 초고층화에 의한 교통체증, 교육·인프라 수요 폭증, 임대·저소득 가구의 상대적 소외 우려 등은 잠재된 난제다. 석수역 복합 개발의 경우도 대규모 입주자 유입에 따른 기반시설 부족, 주변 노후 주택지·상권과의 격차 심화가 예고된다.

리모델링 및 초고층 개발은 앞으로 서울시 주거환경에 양날의 검이 될 수 있다. 공급 효과는 단기적으로 분명하다. 하지만 각종 인허가 절차가 지나치게 간소화되면서, 시공품질과 안전, 생활SOC 확보 같은 ‘기본 원칙’이 뒷전으로 밀리는 것 아니냐는 현장 우려도 고개를 든다. 특히 대단위 리모델링 사업에선 재산권·공공복지의 균형, 원주민 이익 배분이 제대로 반영되는지 끊임없이 점검이 필요하다.

서울의 탈화석주거지 정책이 본격화되는 한편, 재건축·재개발과 리모델링의 경계가 모호해지는 흐름도 지켜봐야 한다. 기존 노후주거지·저층단지의 대체공급이란 목표는 분명 공공성과 직결되는 부분이지만, 각종 도시정비 특례와 규제완화가 무분별하게 남용될 경우 미래 도시에 구조적 불균형을 남길 수 있다.

특히 도시심의 통과 단지 대부분에서 나타나는 구조적 문제, 즉 주택 공급의 질적 다양성 부재, 세대 간·계층 간 생활수준 격차 확대, 도심 내 녹지축 단절, 지역 커뮤니티 붕괴 등은 도정의 본질적 장해요소다. 교통, 학군, 상업인프라가 집중되는 단지마다 반대로 주변 집값·임대료 상승, 생활서비스비용 폭등 등 ‘젠트리피케이션’ 우려도 동행한다.

그럼에도 불구하고 이는 서울시의 부동산, 주거정책에서 후퇴가 아닌 진화의 신호로 해석할 수 있다. 급속한 공급 확대와 고밀화는 정치적, 행정적 리스크를 내포하고 있다. 하지만 수도권 인구구조 변화, 도심 내 인프라 수요 폭증, 노후주거지 개선과 지역경제 활성화라는 다층적 목표를 고려할 때, 이번 도시심의의 선택은 또 하나의 ‘실험’이자 기점이 될 것이다. 앞으로는 인권·환경·균형발전을 명확히 접목해야만 이 ‘새로운 도시질서’가 단순한 부동산 개발 이상의 가치로 자리매김할 수 있다.

주민참여, 투명한 행정, 중장기 도시계획 수립이 병행되지 않는다면, 서울 도심 고밀 주거 실험이 미래세대의 부담으로 전가될 수 있다. 덮어놓고 개발을 외치던 시대는 이미 지났다. 진정 바꿔야 할 것은 건축물의 층수와 외형이 아니라, 도시를 바라보는 정책적 프레임과 공공성의 좌표다. — ()