보금자리론 10년 만기 금리 5%대 돌파, 가계 부담 현실화된다

대한주택금융공사가 공급하는 대표적 정책 모기지인 보금자리론의 10년 만기 금리가 결국 연 5%를 넘어섰다. 2026년 11월 5일 기준으로, 가장 짧은 10년 만기 고정 대출 금리가 연 5.05%로 확정됐다는 소식이다. 20년, 30년 만기도 각각 5% 중후반에 머무르며, 주택 구매에 나서는 서민들의 부담이 크게 늘어났다는 점이 수치로 확인됐다.

이러한 변동은 단순히 은행권·주택시장 문제에만 그치지 않는다. 보금자리론은 주로 실수요자, 생애 최초 구입자, 다자녀 가구 등 취약계층을 중점 지원해온 정책 금융상품이다. 5%대의 금리는 정책 모기지의 취지를 충분히 달성할 수 있을지, 현장에서부터 우려의 목소리를 키운다. 현대차그룹에서 근무 중인 직장인 이 모 씨(35)는 “지난해만 해도 금리가 3%였는데, 1년 만에 매달 이자만 15만 원 넘게 올라가서 월급 탓만 할 수도 없다”고 토로했다. 실제로 사상 최고치였던 2008년 이후 가장 높은 수준임은 분명하다.

금융당국은 기준금리, 국제 금융시장의 불확실성, 미국 연방준비제도의 고금리 기조 지속 등 대외 변수를 주된 원인으로 지목하고 있다. 하지만 국내 금융시장의 구조적 문제, 즉 시중은행 간 예대마진 경쟁, 위험회피 트렌드, 정책 대출의 소극적 운용 등도 만만찮은 영향을 주고 있다는 해석이다. 여기서 중요한 점은, 금융당국이 지난 8월부터 ‘금리 상한형 보금자리론’을 신설해 최대 3년간 고정금리를 적용하는 등 한시적 안정장치를 마련하긴 했으나, 이미 진입하고 있는 금리상승 곡선에는 근본적 제동을 걸지 못하고 있다는 점이다.

문제는 단순히 예비 실수요자들에게만 국한되지 않는다. 2023~2025년에 주택 매매·전세대출을 받은 기존 차주까지, 향후 1~2년 안에 금리 재산정 시 월 상환액 급증이라는 ‘폭탄’을 피할 수 없게 됐다. 서울 동작구에서 소형 아파트를 매수한 김모(41)씨는 “집값은 제자리, 금리는 끝없이 오르니 실거주자 불안은 실감난다”고 전했다.

핀테크 업계와 부동산 정보 플랫폼처럼 실생활 밀착기업들 역시, 우려스럽다는 메시지를 내고 있다. 주요 주택금융사들 사이에서도 대출 수요 둔화와 미분양 증가가 맞물리며 주택시장 불안 고리는 오히려 강화되고 있다. 실제 KB국민은행, 하나은행 등 대형 은행들도 최근 고정금리 신용대출을 연 6%대까지 인상한 가운데, 정책금융기관인 주택금융공사의 금리까지 5%에 진입했다는 사실은 시장 전반이 ‘고착화된 고금리 시대’로 들어섰다는 신호다.

또한 금융소비자 입장에선, 그간 고정금리 정책 상품의 존재 자체가 주택구매 결정의 심리적 안전판 역할을 일부 맡아왔지만, 5%대 기준금리는 그 마저도 약화되는 모양새다. 주택금융공사는 ‘우대금리’ 정책을 병행 운영하나, 실질 적용받는 이들의 폭이 여전히 협소하다는 비판도 제기된다. 더욱이 최근 청년·신혼부부 등 젊은 층을 위한 추가 보조 정책은 사실상 동결 상태라 금융 소외층 보호에는 여전히 한계가 뚜렷하다. 실제 예비 신혼부부 취업준비생 임동주 씨(29)는 “조건 맞추기도 힘든데, 금리마저 오르면 내 집 마련 꿈은 멀어질 수밖에 없다”며 현실을 꼬집었다.

규제 측면에서 금융당국의 고민이 남는다. 역대 최저금리기, 주택담보 대출 규제 완화기, 그리고 코로나19 위기기간 ‘유예 조치’와 달리, 이제 정부 입장에서도 금리 안정 수단이 크게 제한될 수밖에 없다는 것이다. 그럼에도, 현장에서는 정책모기지의 금리는 물가상승률, 소득 수준 등 체감 생활지표와 더 맞춰야 한다는 주문이다. 현행 보금자리론 금리 산출구조(국채 5~10년물 + 가산 금리)가 시장과 체감괴리를 키운다는 지적도 참고할 필요가 있다.

결국 현시점에서 국민 개개인은, 금리와 기타 금융비용을 신중하게 분석해 ‘내 집 마련’ 시기를 조정하거나, 대환, 고정/변동 혼합, 우대금리 등 다양한 대출 전략을 적극적으로 활용해야 할 것으로 보인다. 2027년 이후 기준금리 인하 전망도 아직은 불확실하다는 점, 함부로 기대하기엔 변수가 많은 시점임을 다시금 상기할 필요가 있다.

핀테크와 은행권이 함께 ‘맞춤형 대출 서비스’ 확대를 약속하는 흐름과, 종합금융상담 활성화는 부분적 희망신호다. 하지만 당장 10년 만기 보금자리론 금리 5% 돌파는 사회적, 경제적 충격파를 현실로 만들었다. 불확실성과 한계가 공존하는 정책금융 환경 속에서, 실수요자와 청년 세대를 타겟한 보다 정밀한 정책 설계와 실질적 우대 정책의 필요성은 더욱 뚜렷해졌다.

금리 5%대 시대, 그 한가운데에서 우리는 무엇을 체감하고, 또 어떻게 대처해야 할지 스스로 묻는 시간이 필요하다.

— 김유정 ([email protected])