코람코, 남대문 에티버스타워 리모델링…‘벨류애드’가 시험대에 오르다

코람코가 남대문 에티버스타워를 대규모로 리모델링하는 프로젝트를 공식화하면서 오피스 시장의 중심인 서울 도심에서 또 하나의 상징적 변환이 예고됐다. 코람코가 이번에 단행하는 리모델링은 단순한 내·외관 개선 수준이 아니라, 최근 상업용 부동산 업계에서 자주 언급되는 ‘벨류애드(Value-add)’ 투자 전략을 정공법으로 펼친다는 점에서 이목이 쏠린다. 이는 노후 오피스 자산에 설계·인테리어 혁신과 최첨단 업무환경을 덧입혀 전혀 다른 클래스로 탈바꿈시키려는 시도다. 남대문권이 국내외 금융·공공기관, 중견기업들이 몰려 있는 ‘알짜 입지’임을 고려할 때, 코람코의 이번 도전은 시장 전체의 수익률 구조와 임차 유치 전략 전환에 직접적인 파급력을 갖는다.

실제 현재 서울 CBD(중앙업무지구)는 오랜 임대공실 과잉국면이 지나면서, 리노베이션·벨류애드 경쟁이 본격화되는 양상이다. 최근 몇 년간 전세계적 고금리 환경과 상업용 부동산의 불확실성 속에서도, 옛 오피스의 ‘체질개선’ 성공사례가 쌓이면서 오히려 신축 대비 리모델링 방식이 실리적으로 부상하는 흐름이다. 에티버스타워 역시 준공된지 20년이 넘은 빌딩임에도 불구, 남대문 광장과 회현역·서울역이 모두 도보권인 데다 남산조망권까지 거머쥔 압도적 입지다. 코람코는 건물의 구조적 한계를 보완하는 것은 물론, 에너지 효율성·스마트 오피스 요소를 모티프로 삼아 미래지향적 업무공간으로 재정의할 방침이다.

이런 맥락에서 특히 눈길을 끄는 건 ‘벨류애드’ 전략의 세부 이행방식과 코람코가 내세우는 수익성 실현의 청사진이다. 단순한 외관개선이나 도장작업, 임대면적 확충이 아니라 모듈형 업무공간·AI 기반 빌딩관리·조경·환기·ESG(환경,사회,지배구조) 트렌드를 결합하려는 구상이다. 이는 최근 오피스 임차수요의 판도가 기존 ‘위치’ 중심에서 ‘업무 환경·복합 서비스’ 중심으로 이동하고 있음에 대응하는 조치다. 실제로 글로벌 기업과 국내 대기업, IT업체들이 중앙업무권 오피스의 ‘미래형 전환’에 큰 관심을 보이고 있다. 고금리 장기화로 오피스 자산의 ‘캐피털 반등’이 제한된 상황에서, 임대수익 증대와 유지가치 극대화에 초점이 맞춰지는 것도 이런 이유에서다.

물론 남대문 에티버스타워의 리뉴얼이 반드시 성공만을 보장하지는 않는다. 국내 오피스 시장은 강남·판교 등 신흥권역과의 임차경쟁, 원자재가 상승과 인테리어·설비 비용폭등, 임차인 요구 수준 상승 등 복합적 우려 요인을 안고 있다. 로컬 부동산 업계의 2026년 기준 데이터에 따르면, 올해 초 기준 서울 CBD에서 리모델링을 통한 임대료 인상 효과가 일부 사례에서 기대 이하로 나타난 경우도 있다. 하지만 ‘탁월한 입지+혁신적 운영 시도’라는 조건이 맞아떨어진 사례—예를 들어 을지로 OK타워, 센터필드 등—에선 건물 가치를 2배 이상으로 끌어올린 선례 또한 많다. 코람코 역시 에티버스타워를 단순히 리노베이션하는 데 그치지 않겠다고 밝혔다. ‘커뮤니티라운지’, 스타트업 맞춤 공유오피스, 네트워크·문화공간을 혼합하는 운영 플랫폼을 적극적으로 도입한다는 구상이다.

주목해야 할 지점은 리뉴얼 완공 시기와 시장 환경변수다. 코람코는 2027년 중순 실입주를 목표로 하고 있으나, 글로벌 오피스 투자 시장의 유동성과 자금 사정—특히 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 리스크 및 대출 규제—는 여전히 불안요소다. 최근 몇 년간 오피스 리노베이션 시장에서 빈번했던 ‘공사 지연-비용 초과-임차미달’의 악순환 역시 간과할 수 없다. 반면, 팬데믹을 거치며 DT(Digital Transformation)·스마트워크에 익숙해진 기업들의 오피스 수요가 내년 이후 점진적으로 증가할 가능성, 건물별 맞춤형 시설 투자에 임차인들이 더 높은 임대료를 감수하면서도 안정적 환경을 선호하는 역동성도 감지된다. 코람코의 ‘벨류애드’ 전략은 이런 흐름의 정면에서 승부를 거는 셈이다.

다만 결과적으로 남대문 에티버스타워의 변신은 서울 오피스 시장의 시금석이자, ‘노후 오피스 어떻게 살아남을 것인가’라는 구조적 질문에 대한 살아있는 실험이 된다. 궁극적으로는 부동산 투자와 리테넌스 관리, ESG 혁신, 첨단 업무공간의 상호작용이 코람코 전략의 타당성과 한계를 가르는 변수가 될 것이다. 기존 임차인 이탈 방지, 신규 수요 창출, 자본재평가, 그리고 도시공간의 재해석까지. 2026년, 서울 CBD를 횡단하는 이 거대한 리모델링 레이스의 한복판에서 에티버스타워가 어떤 길을 만들어낼지 시장의 궁금증과 기대가 높아지고 있다.

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