금리·규제 ‘쌍끌이 압박’에 멀어진 거래…서민 주거 불안만 깊어진다

올해 들어 부동산 시장이 빠르게 얼어붙으며 서울을 비롯한 수도권과 지방 모두에서 ‘거래절벽’이 나타나고 있습니다. 2026년 7월 기준, 한국은행 기준금리는 여전히 고공행진 중이고, 정부는 부동산 투기 재발을 우려해 대출 및 세제 규제를 완화하지 않고 있습니다. 그 결과, 아파트 매매·전세 거래량은 역대 최저 수준으로 주저앉았고 최근에는 소수 인기 지역·고가 아파트만 수요가 몰리면서 양극화까지 심화되고 있다는 경고음이 커지고 있습니다.

실제로 국토교통부와 한국부동산원 자료를 보면, 2026년 상반기 서울 아파트 거래 건수는 지난해 동기 대비 40% 가까이 줄었습니다. 수도권 신도시, 지방 광역시 입주 단지도 거래가 뚝 끊겼고 중저가 단지는 급매만 나오고, 매수인은 떠났습니다. 반면 강남·한남동 등 초고가 지역은 여전히 입찰 경쟁이 치열합니다. 이유는 명확합니다. 금리는 5%대를 유지하고 있어, 10억원 아파트를 사려면 이자 부담만 연 5천만 원 가까이 치러야 합니다. 더욱이 실수요자의 금융 접근성은 강화된 대출 규제로 인해 점점 더 멀어집니다. ‘DSR 40%’ 규제 덕분에 월급의 절반 가까이를 대출 원리금 상환에 써야 하는 상황에서, 내집마련은 사실상 초고소득자·현금부자만의 특권으로 변하고 있습니다.

이런 현상은 ‘전세시장’에도 그리 다르지 않습니다. 금리가 높아 월세 선호 현상이 짙어지면서, 일부 도심 전세 보증금이 떨어지고 하지만 집주인들은 불안심리를 반영해 월세 전환을 서두르고 있습니다. 그 결과 세입자들은 계약 갱신이 끝나 월세로 밀려나거나, 보증금 인하 요구를 받아들여야 하는 상황에 내몰립니다. 판교, 강남처럼 생활 인프라가 좋은 곳은 여전히 ‘전세 이탈’ 걱정이 크지 않지만, 외곽·지방은 전셋값 급락에 역전세난까지 더해졌습니다.

금융 규제와 금리의 합작품은 중산층·청년층에 특히 가혹합니다. 2021~2022년 급등기에 빚을 얻어 집을 샀던 이들의 이자 부담은 2~3배로 불어났고, 갭투자 또는 다주택자 중 일부는 이자 감당이 어려워 손해를 감수하고 매물을 내놓고 있지만 거래가 안 돼 미분양, 경매가 늘고 있습니다. 최근에는 금융당국이 일부 비수도권 규제를 완화하겠다고 했으나, 실수요자 입장에서는 미미한 효과에 불과하다는 지적이 많습니다. 대다수 실수요자와 임차인은 일찍이 시장에서 밀려난 셈입니다.

소비자 금융 차원에서 살펴보면, 실생활 속 ‘내집마련’은 점점 멀어집니다. 30대 맞벌이 부부가 연 1억을 모아도, 대출 규제 탓에 10억 수준 초과 아파트 진입이 불가능합니다. 상대적으로 소득이 적은 청년, 1인 가구, 이른바 영끌 세대는 집값 하락 기대에도 불구하고 마땅히 옮겨갈 선택지가 사라졌습니다. 최근 상담에서 만난 한 소비자는 “월급이 늘어도 실제로 살 수 있는 집은 더 비싸졌고, 이자 부담과 대출 한도 사이에 낀 가운데 전세도, 매매도 남 일”이라고 토로했습니다. 이는 통계 자료 외에도 체감적으로 광범위하게 나오고 있는 목소리입니다.

정부의 기조는 ‘금리 인하 전까지 섣부른 규제 완화는 없다’는 신중론입니다. 그러나 이는 실수요자·서민의 체감 경기와 괴리를 만듭니다. 부동산 거래절벽은 단순히 가격 조정 국면을 넘어 대출 이자 부담, 월세 전환 충격 등으로 서민 주거 불안을 고착화시키고 있습니다. 정책의 의도와 달리 초고가 주택과 강남성공학 지역은 호황이 이어지고, 외곽·중저가 단지는 매물만 쏟아지면서 부동산 자산 양극화는 심화됩니다.

중장기적 관점에서는 현 부동산·금융 정책이 세대 간, 지역 간 격차를 확대한다는 우려가 큽니다. 지속적인 금리 부담과 강력한 대출 규제가 반복되면 집값은 부분적으로만 조정되고, 시장 신뢰도도 회복되지 못합니다. 더불어 매년 쏟아지는 1인 가족, 고령층·청년 세대의 주거 사각지대 문제도 심각해지고 있습니다. 실수요자의 ‘주거 운신 폭’이 좁아지는 상황, 정부와 금융당국의 세밀한 정책 조정이 요구됩니다.

소비자 금융 기자로서 실생활에서 체감하는 민원, 중산층-청년층 고민, 금융상품 접근성의 벽은 앞으로도 끈질긴 화두가 될 것입니다. 금리·규제라는 ‘쌍끌이 압박’이 반복되는 한, 거래절벽과 양극화는 단기간에 해소되지 않을 가능성이 높아 보입니다. 서민의 내집마련 꿈이 더는 멀어지지 않도록 생활기반에 맞는 유연한 금융 규제와 현실적인 거래 활성화 대책, 무엇보다도 실수요자 중심의 주거 안정 정책이 절실한 때입니다.

— 김유정 ([email protected])