[송윤주의 부동산생태계] 사회주택 활성화하려면…보증 사각지대·지속성 확보 과제

정부와 지방자치단체가 사회주택을 주거복지 대안 중 하나로 제시한 것은 오래되지 않았다. 주거비 부담이 무거운 청년, 신혼부부, 저소득층 등 사회적 약자를 위한 주택 공급의 취지는 분명하다. 하지만 사회주택의 활성화 논의가 공개적으로 제기되고 실제로 현장에서 공급·운영되는 과정에선 적잖은 문제들이 드러나고 있다. 최근 사회주택 공급 주체들은 정부와 지자체의 적극적인 역할을 요구하고 있지만, 보증 사각지대 문제와 민간참여 유도에 필요한 안정성과 지속성 확보가 시급한 과제로 남아 있다.

사회주택은 시장 논리로 접근하기 쉽지 않은 계층을 대상으로 임대료 부담을 경감하고 장기 거주 보장을 핵심 기조로 삼는다. 서울, 경기 등 수도권을 중심으로 다양한 형태의 사회주택이 들어서고 있으나, 실상 임대주체들은 금융권 대출 및 보증에서 배제되거나 높은 위험부담을 떠안는다. 현행 보증제도는 기존 민간임대주택 공급자 중심으로 설계돼 사회적경제 주체의 구조적 한계와 현실적 위험을 반영하지 못한다. 구청공제·신협정책자금 등 일부 대안적 보증 지원책이 도입됐으나 임대사업자의 신용평가, 예비 임차인 보호장치, 보증심사 기준 등에 있어 한계가 지적되고 있다.

정책 현장의 청년 임차인들은 사회주택의 새로운 주거 실험에 기대를 걸고 있다. 직장인 3년차인 한입주자는 “과거 원룸에선 보증금 마련이 부담이 컸는데, 사회주택을 통해 초기 비용을 확실히 줄였다”며 “운영주체가 임차인 모임을 활성화시키는 등 공동체 의식이 느껴진다”는 긍정적 반응을 보였다. 그러나 임대차 계약 연장 시 금융지원 연결이 끊기는 사례, 월세 인상률 상한제가 기대와 달리 느슨하게 작동해 불안하다는 의견도 있다.

공급 주체 측에선 사회주택의 위탁관리, 유지보수, 임차인 커뮤니티 운영 등 부대업무 증가 대비 정부의 재정·행정지원이 충분치 못하다는 현실을 호소한다. 실제 2026년 들어 사회주택 공급 자체가 목표치에 미달하면서, 지방정부 예산 집행의 유연성 및 중앙정부 보증정책 개선 요구가 커지고 있다. 한 사회주택협동조합 책임자는 “사회주택의 운영모델이 아직은 실험단계이기에 도전이 많다. 위험 분산장치가 없을 경우 소규모 법인, 청년 창업주체들은 시장 퇴출 압력에 노출된다”고 토로했다.

사회주택의 지속 가능성을 위해선 공공성 강화와 시장접근성·금융 안정성을 모두 만족시키는 복합정책 설계가 핵심이다. 유럽, 일본 사례를 살펴보면, 정책금융·사회적 보증기구의 설립을 통해 위험리스크를 분산하고, 민간 및 비영리 주택 공급자와의 파트너십을 제도화한 부분이 강조된다. 한국에서도 사회주택 전용 보증상품 개발, 임대료 상한제의 실질적 운영 강화, 장기임대 공급자에 대한 인센티브 부여 등이 논의되고 있다.

다만 정책 설계 과정에서 임차인 보호와 운영주의 자생성 간 균형을 잡지 못하면, 사회주택 본래의 취지가 퇴색될 수 있음 또한 유념해야 한다. 정부의 재정지원 확대뿐 아니라, 사회주택 입주민, 청년단체, 협동조합 네트워크 등 다양한 주체들의 거버넌스 구축이 요구된다. 청년층의 주거불안 해소는 단순히 공급물량 확충이 아닌, 신뢰성과 예측 가능성을 높인 사회적 안전망 구축이 병행되어야 실효성을 얻는다.

이제 사회주택은 더 이상 시범사업이나 제도적 논의에 머물기 어렵다. 2026년 현시점에서 사회주택의 활성화와 내실화는 청년주거 위기, 저출산, 도시 불평등 해소 등 대한민국 사회 구조적 문제에 대한 실질적 대응 전략의 일부가 되어야 한다. 보증 사각지대 해소, 지속성 확보를 위한 제도 혁신, 현장 중심의 피드백 반영이 선결과제로 남는다. 각계 주체들이 상생할 수 있는 새로운 주거 모델 구축이 절실하다. — 강지우 ([email protected])