종부세 기준, 거주 요건 제외 논의…부동산 정책 전환점 될까

당정이 비거주 1주택자에 대한 종합부동산세(종부세) 예외를 확대하는 데 공감대를 형성했다. 여당은 더 적극적으로 ‘거주 여부’ 자체를 종부세 기준에서 제외하자고 제안했다. 이는 부동산 정책의 중대한 변곡점이 될 수 있는 사안이다.

현행 종부세법은 1가구 1주택자가 실거주 요건을 충족할 경우에만 세제 완화 혜택을 제공한다. 이 때문에 실제로는 국내에 한 채만 소유했음에도 불구하고, 이사나 직장 이동, 해외 체류, 부모 병수발 등 다양한 사유로 실거주하지 못하는 경우 억울하게 중과세 대상이 되는 사례가 많았다. 정부와 여당이 이번에 논의하는 방향 설정은 바로 이런 행정 및 사회 현실을 고려한 ‘실질적 1주택자 보호’가 핵심이다.

이번 정책 토론의 배경엔 최근 몇 년간의 집값 급등 → 정부의 주택 보유세 강화 → 1주택자 부담 증가 → 실거주 요건 논란이라는 구조적 문제가 있다. 특히 고령자, 직장 변동, 불가피한 지방 이동 등 통제 불가능한 상황에 처한 국민들에겐 “집 하나 있는데도 왜 세금을 더 내야 하냐”는 불만이 늘어나고 있다. 2025년 정부 여론조사에서도 1주택 실거주 요건이 지나치게 엄격하다는 의견이 64%로 집계됐다.

법 개정 논의 초기엔 ‘장기간 해외파견’, ‘고령자 요양’, ‘가족 돌봄’ 등 특별사유만 예외로 두자는 방안이 많았다. 하지만 여당이 아예 거주 여부를 아웃라인에서 빼자는 강수로 입장을 넓혔다. 실제 현장과 정책 전문가 분석도 ‘실거주 요건 제한은 현실적으로 합리성이 떨어진다’인데, 이유는 다음과 같다. 첫째, 주택 한 채 보유자가 거주 여부와 무관하게 종부세 혜택을 받으면 투기의 통로가 아니라는 점에서 세무 행정의 명확성이 높아진다. 둘째, 기존 예외 적용이 너무 세부적 규정과 행정처리로 번거롭고, 공급이 많지 않은 지방이전 등 복잡한 조건에 대한 국민 불편이 크다.

반면, 서울 일부 자치구나 시민단체에선 ‘부동산 자산 격차 확대’ 우려도 나온다. 실거주 요건 완화가 다주택자 얌체운전 논란, 혹은 고가주택 투자 쏠림을 유도할 수 있다는 논리다. 그러나 통계청, 국세청 대부분 1가구 1주택 비거주자의 비율은 전체 종부세 과세자 중 극소수이고, 정책특례 적용 역시 제한적이었음이 입증됐다. 시장에 미치는 영향보다는 사각지대 해소 목적이 우선이라는 여론이 높다.

정책의 실질적 변화 측면에서 이번 논의는 기존 부동산 세제의 일방적 동일 잣대가 아니라, 현실 맞춤형 전환의 신호탄이다. 이는 여당-정부의 사실상 정책 대전환 선포와도 같다. 행정부·기재부는 실거주 요건 폐지로 다주택 보유나 투기 목적 우회 적용 가능성도 경계하며, 보완 규정을 예고했다. 부동산 전문가들은 “비거주 1주택자 보호로 인한 시장의 혼란은 적을 것”이라고 분석했다.

주목되는 것은 야당·야권 인사들의 태도 변화다. 민주당 등 다수 야당은 “생애 생활변화 반영 위한 합의 필요”를 언급했으나, 구체적 추가 완화에는 신중론을 보였다. 그러나 전체적으로는 초당적 협의로 일단 ‘실거주 외 예외 확대’엔 공감대가 만들어졌다는 점도 정책 변동의 속도를 높이고 있다. 금융권·세무업계에서도 최근 민원 감소, 실효세율 조정이 곧 생활 안정에 기여할 것이라는 전망이 우세하다.

향후 관전 포인트는 ▲정확한 예외 적용 범위와 행정부 매뉴얼 ▲신속한 법령 개정 추진 ▲시장 혼란 최소화 정책 설계 등이다. 정부는 ‘실수요자 중심’ 기조를 재확인했고, 여당은 내년 총선을 앞두고 지역 표심을 잃지 않으려 속도전을 걸고 있다. 반면 일각에서는 향후 규제 완화가 주택 자산 양극화 및 투기 재점화로 번질지 신중한 모니터링 필요성도 거론된다.

결국 이번 움직임은 실질적 1주택자를 보호하면서도 사회적 조세부담 형평성을 재정립하려는 절충안 시도다. 주택 정책이 정책 수혜층, 조세 정의, 미래 세대 부담 사이 절묘한 균형점을 찾기 위해서는 정부-국회-시민사회가 모두 현실적 기준점 마련에 힘을 기울여야 할 것이다.

— 이수진 ([email protected])