서울 노후아파트, 리모델링 대신 재건축으로 유턴하는 진짜 이유

서울의 노후 아파트 단지들이 최근 리모델링 대신 재건축으로 방향을 선회하는 움직임이 뚜렷하다. 압구정·여의도·목동 등 대표적 준공 30년 이상 단지들의 주민들은 더 이상 ‘내 집 고쳐 쓰기’에만 머물지 않고, ‘터를 새로 다져 올리자’는 결심을 굳히고 있다. 조선비즈가 서울 주요 단지의 추진위·조합 관계자와 주민, 업계 전문가 등을 통해 그 흐름을 추적했다.

결정적 동인은 상승한 재건축 기대감과, 리모델링 규제·경제성의 현실이다. 2023년 새 정부가 들어서며 ‘재건축 안전진단 완화’, ‘초과이익환수제 재검토’ 등 규제가 완화될 조짐이 보이자, 잠잠하던 단지들은 재빨리 기류를 바꿨다. 리모델링조차도 ‘늘어난 건폐율·높아진 용적률’에 흥미를 느끼며 사업을 추진하던 주민들이, 최근엔 ‘더 넓은 평면, 시설 노후도 해소, 투자수익 극대화’의 세 가지 명분으로 확실한 재건축 쪽에 쏠린다. 2024년 후반부터는 용산·강남·송파 일대 대단지들까지 합류해, 집값 변동성마저 키우고 있다는 지적이다.

실제로 각 단지 현장과 국토부 자료, 한국감정원 실거래가로 확인한 결과, 용적률과 층수 제한에 따른 사업성 차이가 결정적이었다. 리모델링은 구조체 보강, 엘리베이터·주차장 개보수에 재산상 한계가 뚜렷하다. 반면 재건축은 사업비와 정비도 복잡하지만, 건축 규정이 완화되면 ‘총세대 수 증가, 분양가 상한 방지, 브랜드화 용이’라는 세 가지 보너스가 따라온다. 주민 대부분이 “리모델링으론 기대수익에 못 미친다”고 토로한 것도 무리가 아니다.

예를 들어, ‘목동11단지’의 경우 애초 수직증축 리모델링에 소극적이었던 분위기가 최근 집값 치솟으며 재건축 동의율이 70%를 상회했다. 90년대 입주 아파트들이 대거 2026년초엔 안전진단을 종료하고, 바로 조합설립에 돌입할 전망이다. 압구정 3구역, 여의도 시범아파트 등 랜드마크 단지들은 인근 역세권·학군 프리미엄까지 겹쳐, 조합 내부의 의견수렴이 더욱 신속하게 진행되고 있다. 건설사들도 과거보다 ‘재건축 맞춤형’ 상품·설계로 영업 유형을 바꿨다. GS건설 등 대형건설사는 이미 ‘버티컬 시티’, ‘스마트 복합단지’ 수주용 자료를 사전배포하며 시장 분위기를 선점하는 양상이다.

그럼에도 사업 진척이 전적으로 순풍만 부는 건 아니다. 2025년을 기점으로 ‘초과이익환수제’ 재부과 가능성, 글로벌 금리 변동, 자금조달 제한 등 불확실성이 여전하다. 또, 제도적 완화에도 환경영향평가, 부동산정책 변화, 일부 조합 내 내부 갈등까지 단지별 상황이 천차만별임을 잊어선 안 된다. 재건축 동의율이 높은 일부 단지조차도 소송·소유권 분쟁 등 내부 리스크 요인이 언제든 도사리고 있다. 실제로 시공사 선정부터 비리, 수주전 과열 양상도 이미 벌어졌던 전례들이 반복 우려를 키운다. 전문가들은 ‘재건축 지연이 단지별로 장기화될 수 있다’고 내다보고 있다.

이처럼 대형 단지 위주로 시작된 ‘리모델링에서 재건축 전환’ 현상은, 서울 외곽 중소·고령 단지들까지 확산될 전망이다. 특히, 25년 이상 된 양천·송파·노원·강동구의 중소형 단지들은 사업비 부담이 커서, 수익 극대화를 기대한 재건축 여부가 핵심 쟁점으로 떠올랐다. 반면, 소규모 비조합·비브랜드 단지들은 리모델링도, 재건축도 ‘매몰비용’과 정부 규제 사이 막다른 골목에 몰려 있다.

소비자·입주민 입장에선 각 단지의 제도 변화 대응이 민감하게 집값에 전이될 수밖에 없다. 국토부·지자체는 향후 구역별로 용적률 인센티브, 신속통합기획(패스트트랙) 확대 등 맞춤형 정책을 내놓겠다고 발표했다. 하지만 실효성 있는 정책 운용이 동반되지 않으면, 성급한 재건축 전환이 또다시 ‘공급 부족–가격 급등–투기 수요’의 악순환을 키울 가능성도 남겨둔다.

확실한 건 서울 주거지도가 다시 한번 커다란 변곡점 위에 올라섰다는 점이다. 재건축·리모델링 모두 주민 공동체의 타협과 미래가치 판단이 겹친 복합적 의사결정이다. 이 결정들이 수요와 공급을 자극하며 결국 서울, 나아가 수도권 부동산 시장 전체의 방향을 좌우할 것이다. 계속된 규제완화와이에 대한 의존적 태도를 경계하며, 객관적 사업성 분석과 장기 시장안정 기조를 잃지 않아야 할 때다.