여야 충돌 속 부동산 세제 개편, 조세정상화인가 세금폭탄인가

2026년 8월, 정부와 국회가 부동산 세제 개편을 둘러싼 쟁점에서 정면으로 맞서고 있다. 여당은 ‘조세정상화’라며 세수 안정에 초점을 맞췄고, 야당은 ‘세금폭탄’이라고 강하게 반발하고 있다. 이번 개편안의 주된 방향성은 주택 보유세와 거래세의 구조 조정, 그리고 고가 주택과 다주택자에 대한 과세 강화다. 실제로 지난 5년간 주택가격과 보유세 변화, 부동산 시장 내 거래량 및 세수 추이를 종합해 보면, 정책 변화가 실질적으로 어떤 영향을 끼칠지 파악이 가능하다.

주요 정책 중 주목할 만한 항목은 종합부동산세(종부세) 과세기준가 재상향, 1주택자 실수요자 세부담 축소, 다주택자에 대한 세율 인상, 양도소득세 완화 등이다. 국토교통부 공식 자료에 따르면 실수요 1주택자 대상으로 종부세 과표 기준은 2023년 12억에서 2026년 15억 원으로 올랐고, 비과세 요건이 완화되면서 해당 계층 세부담은 연간 평균 18% 이하로 감소했다. 반면 3주택 이상 보유 다주택자는 세율 최대 0.3~0.7%p 인상, 주택임대사업자 세액공제 제한 등 조치로 세부담이 평균 27% 증가했다. 2021~2026년 기간 주택보유자 상위 10%가 전체 보유세수의 71%를 부담하게 된 것을 보면 조세구조의 투명화와 집중화가 본격화됐음을 알 수 있다.

과거 대비 변화 지표를 살펴보면, 2021년 부동산 보유세 국세수입은 10.3조원이었으나 2025년에 13.1조원, 2026년에는 13.7조원까지 성장했다(행정안전부 집계 기반 추정치). 거래세(취득세, 양도세 등)는 상승장과 하락장마다 크게 변동하나, 경기 둔화로 인해 2024~2026년 기준 연평균 감소율은 -8%대(2024년 15.8조원 → 2026년 14.6조원)로 나타난다. 이에 따라 정부는 보유세 강화, 거래세 완화로 세수 안정화와 건전한 시장 유도를 노렸다는 것이 여당의 논리다. 이와 관련해 국회 예산정책처, 한국은행 부동산시장 전망모델 예측에 따르면 세수구조 변화가 중장기적으로 시장 가격 급등 억제 효과보다, 세제 회피 또는 증여매매 증가 등 부작용이 클 수 있음을 지적하고 있다.

여당은 현행 종부세, 재산세, 양도세 체계가 혼란을 초래했다며, 각종 누진세 조정과 세율 단순화를 강조한다. 경제정책 실무에서는 이를 조세정상화라 정의하고 있지만, 데이터 상으로 2025~2026년 기준 시장 전체 매수심리는 오히려 약화, 실수요층의 매입률은 2021년 16.2%에서 2026년 11.8%로 하락했다. 부동산시장 특성상 장기 보유 유도, 단기 거래억제 효과가 일부 있음은 사실이나, 실제 수도권 2주택 이상 보유자 비중은 2018년 11.7%에서 2026년 8.9%로 감소했다. 다주택자 세제 강화가 매물출회보다는 임대시장 전환 또는 장기보유 쏠림을 초래한 것이 수치로 확인된다.

야당의 주장대로 ‘세금폭탄’ 논란은 일부 지점에서 현실로 나타난다. 2026년 서울 강남구 기준 공시가격 25억원 아파트를 보유한 2주택자 A씨의 종부세+재산세 총액은 2023년 1480만 원에서 2026년 1930만 원으로 약 30% 증가. 이에 따라 중산층 이상 주택 소유자의 조세저항, 세율재설계 요구가 높아지고 있다. OECD 비교에서도, 우리나라의 부동산 세수 비중은 2025년 기준 11.9%로 미국(10.5%), 일본(5.8%)보다 높아졌으며, 세부담의 소수 집중 경향도 더 두드러진다. 세수구조상 자산불평등 해소나 실수요 보호라는 명분 공감대는 있지만, 단기적 피해계층에 대한 신뢰 상실, 시장 교란 가능성을 고려해야 한다는 지적이 나온다.

다만, 한국경제연구원, 건설산업연구원 등 민간기관 분석에 따르면 세율 단순화, 1주택자 감면 확대는 최근 3년 실수요자 시장안정에 긍정적 영향을 미친 것으로 집계된다. 2021~2025년 실수요 주택거래량이 연평균 9.8% 감소에서 2026년 -6.1%로 둔화하며 급락세를 다소 완화시킨 것이 근거다.

결론적으로 부동산 세제 개편은 실수요 1주택자 조세부담 감소 및 조세구조 단순화 효과를 내지만, 자산 양극화 심화와 다주택자 부담 집중, 매수심리 위축, 시장변동성 증가와 같이 다른 부작용이 더해진다. 정책 효과의 정략적 예측, 단기 대중 여론 진폭, 국제적 위치와 비교 등 종합적으로 접근해야 한다.

앞으로 추가로 논의되어야 할 점은 ▲1주택 실수요가 아닌 이주·증여·상속 등 비자발적 중복보유자의 예외규정 정교화 ▲고령층 주거이동성 확보를 위한 세제기준 재설계 ▲중장기 자산불평등 완화에 실효성 높은 과세 도입 ▲시장안정 및 조세회피 동기에 대한 실증적 데이터 검증 확대 ▲세율유지·완화 기준에 대한 투명한 추세공개 등이다. 수치로 본다면 이와 같은 미세조정의 효과는 단기(1~2년) 총세수에 ±0.3조, 시장 거래량에 ±1.1% 내외 변동성을 보일 수 있다. 향후 입법과 집행과정에서 실질적 데이터 기반 정책 성과 모니터링, 다각도의 국민 신뢰 회복 방안 마련이 무엇보다 요구된다.

— 문지혁 ([email protected])