OECD, 한국 부동산 세제 구조의 ‘비효율’ 진단…보유세 강화, 거래세 완화 필요성 제기

부동산 세제의 패러다임 전환이 화두에 올랐다. 경제협력개발기구(OECD)가 한국 정부에 ‘거래세는 낮추고 보유세는 높이라’는 진단을 다시 한 번 내놨다. 이번 보고서에서 드러난 메시지는 간명하다. 한국의 부동산 시장이 비효율적으로 작동하는 근본 원인이 거래 과정에서의 고율 세금(대표적으로 취득세, 양도소득세)에 집중돼 있고, 정작 주택을 오랜 기간 보유하는 이들에 대한 세 부담은 낮아 시장의 장기적 안정성과 공정성이 저해된다는 것이다.

세목별로 뜯어보면, OECD 평균 대비 한국의 거래세(취득세, 양도세)는 명확히 높은 편에 속한다. 실제 최근 통계에 따르면, OECD 38개국 가운데 한국은 부동산 취득시 부담하는 세율이 6위, 양도소득세 역시 상위권을 차지한다. 반면 재산세, 종합부동산세 등 보유세는 OECD 평균의 50~65% 수준에 불과하거나, 주택 유형과 시세에 따라 부담 분포가 지나치게 좁다. 기술적으로 이는 순환시장(즉, 빈번한 주택 매매와 합리적 이동)이 억제되고, ‘똘똘한 한 채’ 보유자의 자산 쏠림을 유발하는 잠금(lock-in) 효과로 이어진다.

이러한 세제 구조는 토지와 자원의 비효율적 사용, 자산 격차 심화, 세수의 불안정성이라는 부작용을 낳는다. OECD는 시장의 투명성 제고와 세수 안정성을 모두 강화하기 위해 거래에 부과하는 마찰적 세금은 줄이고 ▲장기 보유에 대한 과세▲를 전진 배치하는 것이 필수적이라고 강조한다. 이는 부동산 자산의 사회경제적 ‘비효율 배분’ 문제뿐 아니라 최근 논란이 된 공시가격 현실화, 실거래가 반영, 다주택자 규제 등 국내 주요 정책과 직접적으로 연결된다. 이미 영국, 호주, 캐나다는 거래세 인하와 연동한 보유세 강화 정책을 단계적으로 도입했고, 그 결과 거래량 정체 해소·세입자 보호·도시 내 이동성 개선 등의 효과가 나타났다. 반면 일본은 자치단체 차원의 고질적 ‘저보유-고거래세’ 구조로 인해 인구 이동성 악화와 고령층 주택 포화 문제가 한계로 지적된다.

산업적 관점에서도 주목할 지점이 많다. 전기차나 스마트 모빌리티, 공유차량 등 신기술 중심의 라이프스타일 변화는 유연한 자산 이동을 전제로 한다. 주거지 이전의 부담을 거래세로 높이게 되면, 첨단 기술 발전과 직결되는 도시 기능 혁신도 둔화된다. 데이터 기반 국가경제 분석에서도 부동산 거래 흐름과 스마트 인프라 도입의 상관관계가 드러난다. 예컨대, 국토교통부 최근 자료를 보면 서울 주요 6구 거래건수는 2025년 기준 2016년 대비 40% 가까이 줄어든 것으로 집계된다. 같은 기간 친환경 건축, IoT주택 등 신기술 적용 신규 입주 역시 감소 추세다. 이러한 상황에서 OECD 권고에 따라 거래세 완화가 이뤄질 경우, 혁신기술 주도 산업과 주거 문화가 유기적으로 개선될 가능성이 높다.

비판적으로, 보유세 강화는 ‘현금 흐름이 약한 1주택자’나 은퇴 고령층 등의 역차별 논란을 야기한다. OECD도 이 점을 분명히 언급한다. 그러나 데이터상 실질적인 세 부담 증가는 ▲초고가 주택 보유층▲·▲다수 주택 소유자 군▲에 집중될 수 있도록 세부담 이전과 제도 설계가 가능하다. 예컨대 영국의 조정 방식인 ‘1가구 1주택자 세 공제’와 ‘지역별, 소득별 세율 차등제’ 모델이 대안이 될 수 있다.

시장 효율성, 투명성, 기술혁신 관점에서 보면 현행 거래세 위주 정책은 부동산 시장의 건강한 순환을 막고 새로운 산업적 전환도 지연시키는 구조다. 2026년 현재 주택 매수세 위축, 실수요자 진입장벽 심화 등 악순환의 골은 쉽게 메워지지 않는다. 이미 한국은행·한국조세재정연구원 등 국책기관도 OECD와 유사한 구조개혁 방향을 제시한 바 있다. 여전히 보유세 개편은 진보·보수 양 진영의 격론 대상이지만, 과세 체계의 기술적 합리성·국제적 흐름·미래 산업 변화에 대한 전망을 종합 고려했을 때 ‘거래세를 낮추고, 보유세를 공정하게 높이자’는 제언은 더 이상 이론이나 주장에 그치지 않는다. 시장의 현실, 혁신의 트렌드, 그리고 공정성까지 고려한 근본적 접근이 요구된다. — 안시후 ([email protected])