화성시, 노후 공동주택 리모델링 계획은 누구를 위한 청사진인가

경기도 화성시가 최근 노후 공동주택을 대상으로 대대적인 리모델링 추진 계획을 내놓았다. 이번 플랜은 준공 후 15년이 넘은 공동주택 120여 단지를 전수 조사해 안전진단 등급과 거주 환경 개선 필요성을 평가, 단계별로 리모델링 사업을 지원하겠다는 것이다. 시는 직접 조사단을 꾸려 신속히 진단에 착수했고, 체계적 지원책 마련과 주민 간 갈등 사전 조정 기능까지 더해 공공주도의 돌파구를 마련하겠다는 의지를 피력했다.

문득 이 리모델링 계획의 사회적 맥락과 도시정책적 타당성을 되묻지 않을 수 없다. 재건축 규제 장벽, 인플레이션과 금리 부담이 부동산 시장을 옥죄면서 서울·수도권 곳곳에서 노후화된 대형 아파트의 리모델링 수요가 급등해온 건 어제오늘 일이 아니다. 화성 역시 지난 10년간 인구가 급증하며 신·구 도시 격차, 노후화된 대단지 관리 문제로 골머리를 썩여왔다. 여기에 ‘줍줍’ 광풍, 무리한 중층 단지 개발 등 수도권 외곽 도시의 고질적 주거 문제까지 더해지면서, 결국 리모델링은 불가피한 선택지로 부상했다는 점을 짚고 넘어가야 한다.

하지만 과연 화성시의 구상은 현장성·실효성·형평성의 세 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있을까? 실제로 자치단체의 주도적 리모델링 지원 사례는 전국적으로 그리 많지 않다. 일부 신도시(성남, 일산)나 특수목적지(세종 등)를 빼면 부처간 칸막이, 예산 부족, 주민 의견 갈등 등으로 실질적 지원이 흐지부지되는 경우가 허다했다. 리모델링 컨설팅 지원이나 행정절차 간소화 같은 비(非)자본적책과 달리, 공공재정이 투입되는 대규모 개입에는 난항이 따르는 게 현실이다. 화성시가 제시한 ‘단계별 지원·재정 투입·갈등 중재’의 삼박자가 지역 실정에 알맞게 작동할지는 더 지켜볼 일이다.

리모델링 활성화에 대한 정부의 최근 기조 변화도 변수다. 2024년 국토부가 내놓은 ‘리모델링 종합방안’은 용적률 상향, 주차장 규제 완화, 행정기간 단축 등 비교적 전향적인 인센티브를 내걸었다. 하지만 그 후폭풍으로 개발이익 사유화, 상위 연령 소유주와 임차 세대 간 이득분배 갈등, 내력벽 철거 허용 논란이 전국에서 잦아지고 있다. 화성시 역시 이런 사회적 리스크를 피해갈 수 없고, 정책이 발표만 거창하고 실상은 민간사업자나 대형 건설사에 유리한 구조로 귀결될 가능성을 배제할 수 없다. 이미 타 지방자치단체 사례를 볼 때, 무늬만 ‘공공주도’ 리모델링이 달콤한 구호로 끝날 수 있다는 불신도 엄연하다.

구체적으로 화성시의 추진 일정, 예산 투입 구조, 환경·교통 영향 평가 계획, 사회적 취약계층 보호 대책은 어떻게 마련됐는가의면밀한 점검이 요구된다. 단순히 ‘행정 지원’과 ‘법률 자문’ 단계에서 머문다면 현장의 니즈와는 괴리가 불가피하다. ‘공동주택 리모델링’이란 말 속에는 단순한 외벽 도색이나 시설 교체 이상의 도시공간 구조 재구성이 포함된다. 긍정적 효과로는 주거 환경 개선, 동네 공동체 활성화, 외부 투자 유입, 일자리 창출 등이 꼽히지만, 반대로 임대료 상승, 취약계층 소외, 재원 투자 일변도의 예산 왜곡, 교통 과부하 등 해결해야 할 숙제가 만만찮다.

주민 간 의사결정 과정 역시 초미의 관심사다. 과반 찬성만으로 리모델링이 강행되는 현행 구조에서 비주류 혹은 고령 임차주, 장기거주 서민층이 배제될 소지가 크다. 시의 ‘갈등 중재’ 시스템이 얼마나 실효성 있게 작동할지도 의문이다. 이미 일산, 분당, 광명 등 수도권 신도시에서 대형 단지 내 계층, 연령, 소유형태에 따라 리모델링 의사결정 마찰이 잦았다는 점을 감안하면 화성시 또한 새로운 갈등 현장의 탄생을 예고하는 것은 아닌지 돌아볼 일이다.

나아가 친환경·에너지 절감 요소 반영, 동네 상권과 교통 인프라 보완, 재해 위험 예방, 스마트홈 확장 같은 복합적 요소를 어떻게 리모델링 설계에 녹여낼지도 의문. 최신 공동주택 정책 트렌드는 단순 공급 확대에서 벗어나 전기자동차 충전, 커뮤니티 시설, 독거노인 지원 등 사회적 약자 포용, 탄소중립 이행을 필수로 삼는다. 이런 측면에서 ‘화성표 리모델링’이 선언적 비전만 남지 않으려면 단지 외형 개선과 더불어 미래지향적 도시공동체 설계까지 함께 꾀해야 진정한 정책 혁신이라 볼 수 있다.

결과적으로 화성시의 이번 리모델링 계획은 지자체와 주민 공동체, 그리고 중앙정부와 민간 간의 복잡한 이해관계와 역학이 집약된 ‘도시정책의 실험장’이라고 할 수 있다. 집값 급등 이후 주거 불안에 놓인 화성시민들이 기대 절반, 우려 절반의 속내로 이번 프로젝트의 향방을 지켜볼 수밖에 없는 현실이다. 리모델링이 지역 경제와 공동체 모두에게 진정한 의미의 업그레이드로 작동할지, 혹은 노후화된 제도의 한계만 드러낼지는 앞으로의 과정이 말해주게 될 것이다. —